GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN THẾ CHẤP

      Xin chào quý luật sư! Tôi có sự việc này xin luật sư tư vấn giúp.

     Ông A có một thửa đất vườn 1000m2 có giấy CNQSDĐ. Ông A chia nhỏ bán giấy tay cho nhiều người. Bà B mua 1 nền 100m2 xây nhà cấp 4 không phép có giấy phạt cho tồn tại của phường. Năm 2001 tôi mua lại căn nhà trên của bà B, có xác nhận mua bán của chính quyền địa phương. Nay tôi và những người xung quanh muốn làm sổ hồng nhưng không được vì ông A đã cầm sổ cho người khác đã nhiều năm không đóng lãi. Vì vậy, người cầm này lại cầm cho người khác và hiện giờ không biết ai giữ sổ và số tiền thiếu là bao nhiêu. Hiện tại ông A rất nghèo và rượu chè suốt ngày. Làm sao để làm được sổ hồng xin quý luật sư tư vấn giúp chúng tôi.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung tư vấn

     1. Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng một phần trước khi quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp được không

     Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi có thể hiểu trường hợp của bạn như sau: ông A có thửa đất vườn 1000m2 có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã chia nhỏ bán cho nhiều người trong đó có 100m2 bạn mua lại của bà B do nhận chuyển nhượng của ông A. Hiện tại bạn muốn làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần diện tích 100m2 này của bạn nhưng giấy chứng nhận ông A giữ đã bị thất lạc. Nguyên nhân là do ông A thế chấp quyền sử dụng đất này và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, do ông A không trả được nợ nên bên nhận thế chấp đã chuyển nhượng quyền đòi nợ này cho một bên thứ ba.

     Để làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng một phần thửa đất đã có Giấy chứng nhận, phải có Giấy chứng nhận đã cấp cho ông A để đăng ký biến động, làm thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận hiện tại đang do bên thứ ba giữ để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của ông A nên bạn không thể truy đòi Giấy chứng nhận này. Để được sở hữu hợp pháp phần đất 100m2 bạn đã nhận chuyển nhượng này, bạn phải khởi kiện lên Tòa án để đòi phần quyền của mình vì trên giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất này vẫn của ông A, bạn không có đủ căn cứ để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất này. Theo quy định của Luật đất đai 2013, sau khi có bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp của Tòa án bạn mới xác định được phần quyền sử dụng đất của mình để làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trường hợp của bạn khá phức tạp do tranh chấp quyền sử dụng đất này liên quan đến ba bên trong đó có bên nhận thế chấp là cá nhân. Tuy biện pháp bảo đảm này không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng ông A vẫn phải có nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp để giải quyết tranh chấp. [caption id="attachment_63747" align="aligncenter" width="450"] Quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp[/caption]

     2. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp

     Do thông tin bạn cung cấp không có thời gian nên chúng tôi có thể suy đoán quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm để thế chấp sau khi đã chuyển nhượng giao dịch bằng giấy viết tay cho những người mua đất trong đó có bà B, người ông nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 100m2 từ năm 2001.

      Khoản 3 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

     "3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

     Dựa trên thông tin bạn cung cấp, có thể việc ông A thế chấp quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp là cá nhân không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không có hiệu lực. Nhưng nếu có yêu cầu Tòa sẽ công nhận hợp đồng có hiệu lực vì tuy không tuân thủ về hình thức nhưng đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng căn cứ điều 129 Bộ luật dân sự 2015. Về mặt dân sự, ông A vẫn phải có nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp.

     Khoản 2 điều 319 Bộ luật dân sự 2015 quy định: "2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký."

     Tuy nhiên, do không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên việc thế chấp quyền sử dụng đất không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Tức là nếu phải xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất này thì bên nhận thế chấp không có quyền ưu tiên thanh toán. Không rõ ông A có thông báo cho bên nhận thế chấp biết về quyền của người thứ ba (những người ông A đã bán đất bằng giấy viết tay) đối với quyền sử dụng đất này hay không, nếu không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp bên nhận thế chấp biết về quyền của những người thứ ba này mà vẫn chấp nhận thế chấp thì phải chịu trách nhiệm căn cứ khoản 7 điều 320 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

    "7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp."

     Theo thông tin bạn cung cấp, bên nhận thế chấp đã chuyển giao quyền đòi nợ này cho bên thế quyền. Như vậy, bên thế quyền trở thành bên nhận thế chấp và phải chịu trách nhiệm khi xử lý tài sản.

     Do không được tiếp xúc với hồ sơ giấy tờ, và cặn kẽ của vấn đề nên tư vấn của chúng tôi dựa trên suy đoán những thông tin bạn cung cấp. Để có cách giải quyết tốt nhất bạn nên nhờ luật sư giúp đỡ.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp của bạn. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.