TRANH CHẤP KHI XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT CỦA NGƯỜI KHÁC

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Đất của ông bà, cho lại chú, chú đã cho con của chú và có sổ đỏ nhưng chú lại cho gia đình của tôi. Gia đình tôi đã xây dựng nhà và giờ lại bị con của chú thưa kiện. Vậy hỏi nếu gia đình tôi thua thì có bị đập nhà hay không, và nếu đập nhà thì có bồi thường tiền xây dựng nhà hay không? Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về vấn đề tranh chấp khi xây nhà trên đất của người khác chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013

Nội dung tư vấn về vấn đề giải quyết tranh chấp khi xây nhà trên đất của người khác:

1. Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

         Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

     “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

     Theo khoản 4 điều 9 thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất như sau: 

     “b) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.”

     Trong trường hợp của bạn: Chú đã tặng cho quyền sử dụng đất cho con của chú và có sổ đỏ nên lúc này quyền sử dụng đất thuộc về con của chú, chú không thể tặng cho quyền sử dụng đất cho gia đình cháu. Nếu chú muốn tặng cho gia đình cháu quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của con chú. Con của chú sẽ là người đứng tên trên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chứ không phải chú. Hợp đồng tặng cho phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Cụ thể theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013: 

     “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

     a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

     b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

     c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

     d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

 3. Việc xử lý tranh chấp khi xây nhà trên đất của người khác

    Trường hợp gia đình bạn tự ý xây dựng căn nhà trên đất đứng tên của con chú mà không hề có văn bản nào chấp thuận từ các con của chú thì đây là việc tạo lập tài sản trái quy định. Do đó, khi con của chú thưa kiện và hai gia đình không thỏa thuận được với nhau về căn nhà xây dựng đó thì tài sản tạo lập trái quy định trên đất sẽ bị yêu cầu di dời và trả lại hiện trạng của đất.  

     Việc gia đình bạn xây dựng nhà trên thực tế con của chú không phản đối ngay từ đầu mà một thời gian sau mới khởi kiện ra Tòa. Thực tế di dời căn nhà đã xây dựng trên đất là khó khăn. Thông thường, con của chú (bên có quyền sử dụng đất) sẽ được quyền sử dụng căn nhà nhưng sẽ thỏa thuận bồi thường cho gia đình bạn một khoản tiền tương thích. Nếu chưa có quyết định của Tòa án thì phía con của chú không có quyền phá dỡ căn nhà vì căn nhà đó là tài sản của gia đình bạn.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về vấn đề giải quyết tranh chấp khi xây nhà trên đất của người khác. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.