GIÁ TRỊ PHÁP LÝ VĂN BẢN ỦY QUYỀN GIỮA VỢ CHỒNG KHI MUA BÁN ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào các anh chị luật sư. Tôi có vấn đề mong được tư vấn như sau:

     Khi làm công chứng giấy tờ mua đất có cần 2 vợ chồng cùng đi không ạ? Nếu chỉ một người đi được thì người kia có cần làm giấy ủy quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ hoặc chồng không ạ? Như vậy quyền lợi của 2 vợ chồng có như nhau không. Mong luật sư trả lời giúp tôi.

     Tôi xin cảm ơn

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về Giá trị pháp lý văn bản ủy quyền giữa vợ chồng khi mua bán đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015 

Nội dung tư vấn:

     1. Hình thức và nội dung văn bản ủy quyền giữa vợ và chồng khi mua bán đất 

     Thứ nhất, theo quy định tại khoản 1 điều 138 Bộ luật dân sự 2015 quy định việc vợ hoặc chồng ủy quyền cho người còn lại trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan tới việc mua bán đất đai hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung thì có quyền được ủy quyền cho người khác (cá nhân, tổ chức khác) được quyền xác lập, thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền. Cụ thể:

     "Điều 138. Đại diện theo ủy quyền

     1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự..."

     Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 điều 213 Bộ luật Dân sự 2015: 

     “Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng

     3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung..."

     => Do đó, đối với phần tài sản chung của hai vợ chồng thì có thể ủy quyền cho người còn lại thực hiện các công việc theo nội dung trong văn bản ủy quyền giữa hai bên. Hình thức và nội dung của văn bản ủy quyền phải được thực hiện theo quy định của pháp luật.

     Về nội dung của văn bản ủy quyền theo pháp luật: Bộ luật dân sự cũng quy định tại điều 141 cá nhân, tổ chức chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền. Điều này có nghĩa là trong giao dịch dân sự giữa vợ chồng bạn tùy thuộc vào việc vợ (chồng) được người còn lại ủy quyền thực hiện những công việc gì, ủy quyền tới đâu.

     Về hình thức của văn bản ủy quyền: Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Điều 562. Hợp đồng ủy quyền: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

     Như vậy, về mặt hình thức, văn bản ủy quyền được lập giữa hai vợ chồng buộc phải được lập thành văn bản. Luật đất đai, luật công chứng hiện hành không quy định việc lập văn bản ủy quyền này có buộc phải công chứng, chứng thực; điều này cũng có nghĩa rằng việc tiến hành ký hợp đồng ủy quyền giữa vợ chồng chỉ cần được lập thành văn bản là đúng pháp luật. [caption id="attachment_52324" align="aligncenter" width="336"] Văn bản ủy quyền giữa vợ chồng[/caption]

     2. Giá trị pháp lý của văn bản ủy quyền giữa vợ và chồng khi mua bán đất

     Từ thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn cho các câu hỏi mà bạn mong muốn được giải đáp như sau:

     Câu hỏi 1: Nếu làm công chứng giấy tờ mua đất có cần hai vợ chồng đi không? theo quy định của pháp luật đất đai khoản 4, điều 98 về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định đối với tài sản là quyền sử dụng đất chung của hai vợ chồng, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi tên của cả hai vợ chồng: "4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.".

     Theo quy định trên, nếu như tài sản mà hai vợ chồng bạn mua là tài sản chung của hai vợ chồng thì buộc phải có hai vợ chồng ký tên trên hợp đồng mua bán đất. Đây là căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi tên của người sử dụng đất có quyền trên giấy chứng nhận. Trong trường hợp một trong hai có yêu cầu chỉ một người đại diện thay mặt ký nhận thì phải có văn bản ủy quyền cho người còn lại với nội dung phù hợp cho việc ký nhận trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất. Trên nguyên tắc, mặc dù việc ủy quyền giữa hai vợ chồng đã có chữ ký của vợ và chồng là đã hợp lệ; tuy nhiên trên thực tế, để đảm bảo chắc chắn và tránh phát sinh các tranh chấp không cần thiết thì thông thường công chứng viên sẽ yêu cầu các bên phải ký văn bản ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực. 

     Câu hỏi 2: Như chúng tôi đã tư vấn, nếu một trong hai người (vợ hoặc chồng) không có mặt tại văn phòng công chứng có thể ủy quyền cho người còn lại thực hiện các công việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quyền của chồng bạn tới đâu thì do phạm vi ủy quyền trong văn bản ủy quyền có hiệu lực pháp lý. Nếu như bạn có thỏa thuận với chồng, có lập văn bản thỏa thuận để cho chồng bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc bản thân văn bản ủy quyền mà vợ chồng bạn có ký kết chỉ có phạm vi ủy quyền là chồng bạn được thay bạn thực hiện các thủ tục hành chính để nhận được quyền sử dụng đất chính thức thì bạn vẫn có quyền đối với thửa đất đó như khi hai vợ chồng bạn cùng ký vào hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cũng cần phải tư vấn thêm cho bạn: hiện nay luật đất đai không quy định trường hợp người thành niên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự được ủy quyền cho người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý có giá trị cao nhất, ghi nhận quyền của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận. Do vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, khi mua bán tài sản chung của hai vợ chồng thì bạn nên cùng chồng ký kết hợp đồng với bên bán khi không có văn bản ủy quyền hợp pháp và đúng nội dung.

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

     Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần những thủ tục gì?

     Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình     

     Để được tư vấn chi tiết về Giá trị pháp lý văn bản ủy quyền giữa vợ chồng khi mua bán đất quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.