GHI NỢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ BỊ TÍNH LÃI KHÔNG?

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất có bị tính lãi không, với câu hỏi về ghi nợ tiền sử dụng đất có bị tính lãi không của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;

1. Tiền sử dụng đất là gì?     

     Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2013: "21. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất."

     Do đó, nộp tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất khi được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Ghi nợ tiền sử dụng đất có bị tính lãi không?

     Tại Khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

     Ngoài ra, tại Điều 18 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định về việc xử lý chậm nộp như sau:

 "Trường hợp chậm nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước thì người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp. Việc xác định tiền chậm nộp tiền sử dụng đất được thực hiện theo mức quy định của Luật quản lý thuế."

     Như vậy, căn cứ các quy định trên của pháp luật, trường hợp bạn không xin ghi nợ tiền sử dụng đất nhưng chậm nộp thì phải nộp tiền chậm nộp. Ngược lại, nếu bạn xin ghi nợ tiền sử dụng đất  và trả dần trong thời hạn 5 năm, nhưng trong thời gian đó bạn chưa thanh toán xong thì sẽ không bị tính lãi suất. Tuy nhiên, số tiền sử dụng đất còn lại phải nộp được tính lại theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành tại thời điểm thanh toán số tiền chậm nộp.

     Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, trong đó Điều 16 có quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định này đã được sửa đổi bởi Nghị định 79/2019/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 10/12/2019. Theo đó quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất hiện nay đã có những thay đổi nhất định. Dưới đây là những so sánh về điểm mới trong quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Nghị định 79/2019/NĐ-CP: 3.1 Nội dung so sánh

     Như vậy, từ kết quả bảng so sánh trên đây có thể thấy quy định về vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất vẫn giữ nguyên thời hạn ghi nợ so với quy định cũ trước đây. Bên cạnh đó cũng có những thay đổi đáng kể, cụ thể những điểm thay đổi nổi bật đó là:

• Các trường hợp được ghi nợ và đối tượng được ghi nợ được thu hẹp so với trước đây;
• Có quy định rõ ràng về thời điểm được ghi nợ tiền sử dụng đất;
• Không hỗ trợ giảm trừ khi thanh toán nợ trước hạn.

3.2 Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất 2020 và thanh toán tiền sử dụng đất

3.2.1 Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất

     Theo quy định tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

     Người sử dụng đất nộp Đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất và giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Bao gồm:

• Quyết định giao đất tái định cư;
• Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

     Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường (gọi chung là Văn phòng)

Bước 2: Văn phòng tiếp nhận hồ sơ, có trách nhiệm:

• Rà soát, kiểm tra hồ sơ của người sử dụng đất;
• Lập Phiếu chuyển thông tin gửi đến cơ quan thuế và các cơ quan liên quan theo quy định, trong đó tại Phiếu chuyển thông tin phải có nội dung về số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận;
• Trả Giấy hẹn cho người sử dụng đất theo quy định.

Bước 3: Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ, ra thông báo thuế

     Căn cứ Phiếu chuyển thông tin do Văn phòng chuyển đến, cơ quan thuế xác định và ban hành Thông báo theo quy định để gửi đến hộ gia đình, cá nhân, Văn phòng và cơ quan liên quan (nếu cần) trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày ban hành Thông báo. Tại Thông báo phải bao gồm các nội dung:

• Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp.
• Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận).
• Số tiền sử dụng đất được ghi nợ bằng (=) Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp trừ (-) Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận).
• Thời hạn hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền; gồm:
  • Thời hạn nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (theo thời hạn quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ).
  • Thời hạn nộp số tiền sử dụng đất được ghi nợ (trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

     Căn cứ Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ tại kho bạc trong thời hạn quy định và nộp chứng từ do kho bạc cung cấp tại Văn phòng để được cấp Giấy chứng nhận.

Bước 5: Kho bạc có trách nhiệm thu tiền sử dụng đất theo Thông báo của cơ quan thuế và cung cấp chứng từ cho hộ gia đình, cá nhân; đồng thời chuyển thông tin về số tiền thu được của hộ gia đình, cá nhân đến các cơ quan liên quan theo quy định.

Bước 6: Căn cứ chứng từ mà hộ người sử dụng đất nộp, Văn phòng trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định; trong đó tại Giấy chứng nhận có nội dung về số tiền sử dụng đất ghi nợ và thời hạn thanh toán (trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

3.2.2 Thủ tục thanh toán nợ tiền sử dụng đất mới nhất 2020

     Trình tự, thủ tục thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất được quy định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP như sau:

     Bước 1: Căn cứ Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất nộp dần tiền sử dụng đất còn nợ tại kho bạc trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đảm bảo khi hết thời hạn 05 năm thì hoàn thành thanh toán toàn bộ tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp trong thời hạn 05 năm bị mất, thất lạc Thông báo của cơ quan thuế thì hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế để được cung cấp lại Thông báo.

     Quá thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư mà chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ thì người sử dụng đất đến cơ quan thuế để được xác định lại số tiền sử dụng đất còn nợ, tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ (được xác định từ thời điểm hết thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến thời điểm hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế để xác định lại) và nhận Thông báo của cơ quan thuế ngay trong ngày làm việc. Thông báo của cơ quan thuế phải có nội dung: Số tiền sử dụng đất còn nợ, số tiền chậm nộp; thời hạn nộp tiền vào kho bạc là 30 ngày kể từ ngày ghi trên Thông báo.

     Quá thời hạn ghi trên Thông báo của cơ quan thuế mà hộ chủ sử dụng đất chưa nộp hết thì phải thực hiện xác định lại số tiền sử dụng đất còn nợ, tiền chậm nộp theo quy định nêu trên.

Bước 2: Sau khi hoàn thành việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất quy định thì chủ sử dụng đất nộp hồ sơ gồm để xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trong Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai, gồm có:

• Giấy chứng nhận (bản gốc),
• Chứng từ nộp tiền sử dụng đất (bản gốc).

     Trường hợp bị mất, thất lạc chứng từ thì hộ gia đình, cá nhân đến kho bạc để được xác nhận số tiền sử dụng đất đã nộp.

Bước 3: Văn phòng có trách nhiệm rà soát, đối chiếu hồ sơ mà hộ gia đình, cá nhân nộp để thực hiện xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận và trả lại Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân ngay trong ngày làm vệc.

3.3 Xử lý trường hợp đã ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP

     Đối với các trường hợp đã ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP đến nay chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất thì thực hiện thanh toán theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 79/2019/NĐ-CP như sau:

      Như vậy, với các trường hợp đã ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định cũ tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP mà chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất thì tiếp tục được ghi nợ và trả dần trong thời hạn 05 năm. Tuy nhiên đối với các trường hợp đã ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 01/03/2016 thì thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất được tính từ ngày 01/03/2016 và người sử dụng đất có nghĩa vụ thanh toán nợ trước ngày 28/2/2021.

     Đồng thời, hiện nay, không phải mọi trường hợp đều có thể được ghi nợ tiền sử dụng đất hoặc mọi trường hợp có nhu cầu đều có thể được ghi nợ tiền sử dụng đất; mà phải tùy thuộc vào điều kiện, trường hợp được cấp Giấy chứng nhận mới có thể được ghi nợ tiền sử dụng đất.

      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.