ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT TỪ 1/1/2018

Kiến thức của bạn

    Xác định đơn giá thuê đất từ 1/1/2018 không qua đấu giá quyền sử dụng đất

Kiến thức của luật sư

Cơ sở pháp lý

• Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
• Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất và thu tiền thuê đất, thuê mặt mặt nước.

Nội dung kiến thức về đơn giá thuê đất từ 1/1/2018

     1. Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê   

     Khoản 2 điều 3 thông tư 77/2014/TT-BTNMT quy định:

     "Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất,...".

     Trường hợp thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất thì giá đất để xác định đơn giá thuê đất được xác định theo công thức sau:       Giá đất của thời hạn thuê đất = (Giá đất tại Bảng giá đất / Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất) x Thời hạn thuê đất

     2. Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

     Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất.

     - Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với:

• Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%.
• Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%.

     - Mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện. [caption id="attachment_69391" align="aligncenter" width="450"] Đơn giá thuê đất từ 1/1/2018[/caption]

     3. Giá đất để tính thu tiền thuê đất không qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

     Xác định đơn giá thuê đất từ 1/1/2018 có thay đổi về giá đất tính thu tiền thuê đất được quy định tại khoản 1 điều 3 nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 4, 5 điều 4 nghị định 46/2014/NĐ-CP như sau:     

     - Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư trong trường hợp sau:

• Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên đối với trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản;
• Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá;
• Xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê;
• Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại.

     - Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong trường hợp sau:

• Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản khai thác khoáng sản; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá;
• Xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật đất đai;
• Xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 189 Luật đất đai;
• Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại.
• Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định tiếp theo đối với thửa đất hoặc khu đất được Nhà nước cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại;
• Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (không bao gồm trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản)

     Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm. Thời điểm khảo sát để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện từ ngày 01 tháng 10 hàng năm. Trường hợp tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định thì áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành của năm trước đó. Như vậy, việc xác định đơn giá thuê đất từ 1/1/2018 mà giá đất tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh áp dụng hệ số điều chỉnh của năm trước nếu chưa ban hành hệ số điều chỉnh mới và UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm nếu có thất thu.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Cách tính tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất
• Xác định diện tích đất phải nộp tiền thuê đất như thế nào?

     Trên đây là quy định của pháp luật về vấn đề đơn giá thuê đất từ 1/1/2018. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Luật Toàn Quốc qua Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc gửi thư về địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.