ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI

Câu hỏi của bạn về Điều kiện chuyển nhượng đất đai: 

Tôi ở Hồ chí Minh, tôi có mua một miếng đất trong khu quy hoạch ven biển, và đã có GCNQSD đất đứng tên một người bạn. Nay tôi và vợ chồng người bạn đồng ý ký chuyển quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng tại tỉnh Bình thuận sang tên cho vợ chồng tôi, tôi muốn được tư vấn:

1- Công chứng hợp đồng tại Thành phố Phan Thiết có hợp luật không, hay phải công chứng tại huyện.

2- Tôi có nghe nói huyện không nhận hồ sơ để cấp chủ quyền cho người mua vì chủ đầu tư chưa đầu tư đủ hạ tầng điện nước, và người có đất phải xây nhà...Vậy tôi và bạn tôi phải làm cách nào? ký hợp đồng công chứng sang tên cho vợ chồng tôi, nhưng hiệu lực của hợp đồng công chứng là bao lâu, đợi đến khi huyện đồng ý nhận hồ sơ sang tên có mất hiệu lực không? Và có bị vô hiệu không? Vậy làm cách nào để an toàn tài sản và toàn vẹn nhất?

Xin được tư vấn của luật sư, trân trọng cảm ơn. 

Câu trả lời của Luật sư về vấn đề Điều kiện chuyển nhượng đất đai:

Chào bạn, luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề Điều kiện chuyển nhượng đất đai, chúng tôi xin đưa ra ý kiến pháp lý về vấn đề Điều kiện chuyển nhượng đất đai như sau:

1. Cơ sở pháp lý về Điều kiện chuyển nhượng đất đai

• Luật Đất đai năm 2013
• Luật Công chứng 2014
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết về luật đất đai

2. Nội dung tư vấn về Điều kiện chuyển nhượng đất đai

     Theo như thông tin bạn cung cấp, mảnh đất bạn dự định mua là đất nằm trong dự án đầu tư và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Câu hỏi bạn đặt ra là làm sao để có thể chuyển nhượng được mảnh đất này, nên làm hợp đồng ủy quyền hay hợp đồng công chứng. 

     Để hiểu rõ hơn về điều kiện chuyển nhượng đất đai, chúng tôi tư vấn dựa trên (1) điều kiện để chuyển nhượng đất đai; (2) hợp đồng chuyển nhượng đất và (3) trình tự chuyển nhượng đất đai an toàn về mặt pháp lý nhất. 

2.1. Điều kiện chuyển nhượng đất đai

     Thứ nhất, theo khoản 1 điều 188 luật Đất đai năm 2013 quy định:

     Theo đó, để thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai thì phải đáp ứng đủ các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận;
• Đất không bị tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất. 

    Thứ hai, theo điều 168 luật Đất đai năm 2013, thì thời điểm để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân là khi (1) đã có Giấy chứng nhận và (2) đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. 

     Như vậy, theo quy định pháp luật thì không có điều kiện mảnh đất phải được xây nhà rồi mới được chuyển nhượng. Nếu mảnh đất bạn dự định mua đáp ứng đủ 04 điều kiện trên và bên chuyển nhượng đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì mảnh đất đó được phép đưa ra giao dịch.  [caption id="attachment_172909" align="aligncenter" width="450"] Điều kiện chuyển nhượng đất đai[/caption]

2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Theo điều a khoản 3 điều 167 luật Đất đai năm 2013 quy định:

     Một số lưu ý về hợp đồng được công chứng:

     Thứ nhất, về địa điểm công chứng. Công chứng tại Văn phòng công chứng có trụ sở cùng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.

     Thứ hai, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đất được công chứng.

• Hợp đồng chuyển nhượng đất đã được công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng
• Hợp đồng đã công chứng hết hiệu lực khi hai bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đã công chứng hoặc có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng. 

     Như vậy, trong trường hợp của bạn, bên chuyển nhượng quyền là cá nhân, không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải đi công chứng. Hợp đồng đó chỉ hết hiệu lực khi các bên có thỏa thuận, và thực hiện thủ tục ký hủy hợp đồng công chứng hoặc có quyết định của Tòa án nhân dân. 

2.3. Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng/phòng công chứng nơi có đất

     Bước 1: Chuẩn bị

     Hai bên cần chuẩn bị hợp đồng và các giấy tờ sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng dự thảo. Nội dung hợp đồng tối thiểu cần có điều khoản về thông tin hai bên giao dịch, thông tin về thửa đất, giá chuyển nhượng, thời điểm thực hiện quyền và nghĩa vụ, ...
• Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân;
• Giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn. 

     Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất

     Hai bên trong giao dịch cùng đến Văn phòng công chứng/phòng công chứng nơi có đất để công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất đai. 

     Bước 3: Đăng ký biến động đất đai

     Theo khoản 6 điều 95 luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. 

     Như vậy, trong vòng 30 ngày kể từ khi hợp đồng chuyển nhượng đất đai có hiệu lực, bạn đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. 

     Kết luận: Mảnh đất bạn dự định mua nếu đủ đáp ứng đủ điều kiện theo điều 188 luật Đất đai 2013 và bên bán đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì các bên có quyền chuyển nhượng đất. Hợp đồng chuyển nhượng đất đai bắt buộc phải công chứng; và hợp đồng đó không còn hiệu lực chỉ khi các bên có thỏa thuận hoặc có quyết định, bản án của Tòa án. 

     Bài viết tham khảo:

• Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Luật Toàn quốc
• Thời hạn của hợp đồng mua bán đất công chứng là bao lâu?

    Để được tư vấn chi tiết về Điều kiện chuyển nhượng đất đai, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Quỳnh Dinh