DIỆN TÍCH THỬA ĐẤT NHỎ CÓ CHUYỂN NHƯỢNG ĐƯỢC KHÔNG

     Em có vấn đề về giấy tờ mua bán đất cần công ty tư vấn như sau: Em có mua một mảnh đất 8,4x35m của người A (bác ruột). Trong đó 8m hiện tại đang đứng tên em (bố mẹ em đổi cho bác nhưng sổ vẫn đứng tên em), còn 40cm đang đứng tên người B (gần nhà, mua đất của bác em). Hiện tại thủ tục sang sổ chỗ em rất khó nên em muốn làm giấy tay có công chứng và người làm chứng là A (bác em) về quyền sở hữu 40cm đất là của em, thì có vấn đề gì không và giấy tay này có giá trị pháp luật không.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung tư vấn diện tích thửa đất nhỏ có chuyển nhượng được không

     1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên cấp giấy chứng nhận

     Theo thông tin bạn cung cấp, nguồn gốc đất của bạn là nhận chuyển nhượng một phần thửa đất được tách ra từ thửa đất có kích thước 8,4mx35m. Bạn nhận chuyển nhượng phần đất có kích thước 8mx35m còn người B nhận phần đất có kích thước 0,4mx35m. Cả hai nhà đều đã được cấp sổ. Nay bạn muốn mua lại phần đất trên của ông B.

     Khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:

     “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

     Điểm a và d khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức của văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

     “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

     a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

     …

     d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.” [caption id="attachment_67749" align="aligncenter" width="450"] Diện tích thửa đất nhỏ có chuyển nhượng được không[/caption]

     2. Diện tích thửa đất nhỏ có chuyển nhượng được không

     Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên chúng tôi chỉ có thể đưa ra các trường hợp để bạn áp dụng cho câu hỏi diện tích thửa đất nhỏ có chuyển nhượng được không của bạn.

     Trường hợp nếu phần đất của ông B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ với diện tích 14m2 và đáp ứng đủ điều kiện tại khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013, hai bên có thể ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng. Hợp đồng phải có công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013. Hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ về hình thức quy định như trên không có hiệu lực, giao dịch dân sự vô hiệu. Hợp đồng mua bán viết tay không bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua. Tuy nhiên, theo quy định tại điều 129 Bộ luật dân sự, việc mua bán bằng giấy tờ viết tay vẫn có thể có hiệu lực pháp lý nếu một trong hai bên hoặc cả hai bên trong giao dịch yêu cầu tòa án có thẩm quyền công nhận tính có hiệu lực của giao dịch đó; hoặc đã hết thời hiệu 2 năm yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại điều 132 Bộ luật dân sự thì giao dịch dân sự sẽ có hiệu lực pháp lý. Vì thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ nên căn cứ vào quy định của pháp luật mà chúng tôi vừa nêu và tình huống của bạn để xem xét tính có hiệu lực của giao dịch mà bạn đang thực hiện.

     Trường hợp, nếu phần đất của ông B đã được cấp sổ đỏ với phần diện tích 14m2 cùng với việc hợp thửa để tạo thành thửa đất mới đảm bảo diện tích tối thiểu đối với đất ở thì bạn muốn mua phần đất 14m2 này phải thực hiện việc tách thửa để chuyển nhượng đồng thời với việc hợp thửa phần đất của bạn.

     Trường hợp nếu phần đất của ông B chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì ông B không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều 188 Luật đất đai. Hai bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân thủ về hình thức.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi diện tích thửa đất nhỏ có chuyển nhượng được không của bạn. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.