Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về diện tích tách thửa đất ở tại Quảng Nam, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về diện tích tách thửa đất ở tại Quảng Nam như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Tải Quyết định 15/2020/QĐ-UBND về lĩnh vực đất đai tại tỉnh Quảng Nam

1. Diện tích tách thửa đất tại Quảng Nam được quy định tại đâu?

     Tách thửa đất là việc chia tách từ một thửa đất hoặc nhiều thửa đất (gọi là thửa đất bị tách) thành hai hoặc nhiều thửa đất khác nhau (gọi là thửa đất được tách).

     Việc tách thửa đất không phải được tiến hành một cách tùy tiện mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định chung của pháp luật và quy định riêng của từng địa phương.

     Tại Quảng Nam, diện tích tối thiểu tách thửa đất được quy định tại Quyết định 15/2020/QĐ-UBND do UBND tỉnh ban hành ngày 05/11/2020 và hiện nay vẫn còn hiệu lực thi hành.

2. Diện tích tách thửa đất ở tại Quảng Nam

     Diện tích, kích thước tối thiểu đối với thửa đất ở được hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách phải đảm bảo chiều rộng mặt tiền từ 04 m trở lên; trường hợp thửa đất có chiều rộng mặt tiền trên 04 m thì chiều sâu (tính từ mặt tiền đến hết thửa đất) phải đảm bảo từ 05 m trở lên (sau khi trừ lộ giới hoặc các công trình có hành lang bảo vệ) phải đảm bảo điều kiện cụ thể như sau:

• Đối với đất thuộc khu vực I: Diện tích tối thiểu là 40 m².
• Đối với đất thuộc khu vực II: Diện tích tối thiểu là 50 m².
• Đối với đất thuộc khu vực III: Diện tích tối thiểu là 60 m².

3. Tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp

3.1 Trường hợp thửa đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới hoặc quy hoạch sản xuất nông nghiệp được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

a) Tách thửa đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở để chuyển mục đích sang đất ở thì thửa đất tách ra phải đảm bảo điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định tại mục 2 nêu trên. Trước khi xây dựng nhà ở phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo quy định tại Điều 57, Luật Đất đai;

b) Tách thửa đối với đất nông nghiệp không phải là đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở nhưng không chuyển mục đích sang đất ở.

• Đối với đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa:
  • Thửa đất nằm trong ranh giới tại các phường thuộc thị xã, thành phố và nội thị trấn thuộc huyện thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 200 m²;
  • Thửa đất nằm trong ranh giới tại các xã thuộc huyện, thị xã, thành phố còn lại, ngoại thị trấn thuộc huyện, thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 300 m²;
• Đối với đất nông nghiệp là đất trồng lúa thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 500 m² và chỉ được tách thửa trong trường hợp:
  • Tách thửa để phân chia thừa kế quyền sử dụng đất;
  • Tách thửa để tặng, cho giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau
• Đối với đất nông nghiệp là đất rừng trồng sản xuất
  • Thửa đất nằm trong ranh giới các phường thuộc thị xã, thành phố, nội thị trấn thuộc các huyện thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 2.000 m² trở lên;
  • Thửa đất nằm trong ranh giới các xã thuộc huyện, thị xã, thành phố và ngoại thị trấn thuộc huyện thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 5.000 m².

c) Tách thửa đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

• Đối với khu vực đã có quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt, thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa phải phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.
• Đối với khu vực chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết được phê duyệt, thì diện tích tối thiểu được tách thửa được áp dụng theo điều kiện, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với loại đất ở được quy định tại mục 2 nêu trên.

3.2 Trường hợp thửa đất sử dụng theo hiện trạng mà phải chuyển mục đích sử dụng đất.

a) Thửa đất có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở (không thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt) nhưng nằm trong quy hoạch đất ở thì được tách thửa theo điều kiện diện tích tối thiểu đối với loại đất ở được quy định tại mục 2 nêu trên

Trước khi tách thửa đất, người sử dụng đất phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất ở đối với diện tích dự kiến tách thửa, trừ các trường hợp: thi hành quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật; thực hiện di chúc đã phát sinh hiệu lực; thực hiện tặng, cho giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

b) Thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa có văn bản về chủ trương thu hồi đất thì được tách thửa theo điều kiện diện tích tối thiểu đối với từng loại đất được quy định tại mục 3.1. Trong trường hợp này, người sử dụng đất phải có giấy cam kết (được UBND cấp xã xác nhận) là tiếp tục sử dụng thửa đất được chia tách đúng mục đích theo hiện trạng đang sử dụng. Người sử dụng đất không được tự thay đổi mục đích sử dụng đất và không được xây dựng mới hoặc cơi nới, mở rộng nhà ở và các công trình hiện có. Trường hợp làm trái với cam kết phải tự tháo dỡ và không được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ.

3.3 Trường hợp thửa đất vừa có mục đích là đất ở kết hợp với các mục đích khác nằm trong quy hoạch đất ở theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch sản xuất nông nghiệp được phê duyệt, khi tách phần đất ở thì diện tích tối thiểu được tách thửa được áp dụng theo điều kiện, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với loại đất ở được quy định tại mục 2 nêu trên.

Trường hợp thửa đất vừa có mục đích là đất ở kết hợp với các mục đích khác nằm trong quy hoạch đất sản xuất nông nghiệp được duyệt, khi tách thửa phần diện tích đất nông nghiệp (ngoài hiện trạng diện tích đất ở) thì thửa đất nông nghiệp có diện tích tối thiểu được tách thửa thực hiện theo quy định tại điểm b mục 3.1

3.4 Đối với khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp quy định tại mục 3.1, việc tách thửa đất ở phải đảm bảo theo quy định tại mục 2.

4. Tách thửa đất tại Quảng Nam đối với một số trường hợp đặc biệt

4.1 Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận khi có nhu cầu tách thửa đối với đất ở nhưng thửa đất tách ra và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 30 m², cạnh chiều rộng mặt tiền là 3,5 m, cạnh chiều sâu (tính từ mặt tiền đến hết thửa đất) là 05 m và để xem xét giải quyết trong các trường hợp sau đây:

• Tách thửa đất để phân chia tài sản khi ly hôn hoặc sau khi ly hôn, để thừa kế quyền sử dụng đất.
• Tách thửa đất để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hoàn cảnh gia đình đặc biệt khó khăn. Việc xác định hoàn cảnh gia đình đặc biệt khó khăn do Chủ tịch UBND cấp xã xác nhận và chịu trách nhiệm. Việc xác nhận của Chủ tịch UBND cấp xã trên cơ sở ý kiến của hội đồng tư vấn cấp xã (lập bằng biên bản). Thành phần hội đồng tư vấn cấp xã do UBND cấp huyện quyết định, bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã theo dõi công tác quản lý đất đai làm Chủ tịch Hội đồng và các thành viên gồm: công chức địa chính, ủy viên UBMTTQVN xã, cán bộ tư pháp, đại diện khối phố, tổ dân phố.
• Thửa đất đủ diện tích tối thiểu được tách thửa tại mục 2 nhưng trước đây người sử dụng đất đã hiến đất để thực hiện các công trình trên địa bàn huyện, thị xã, thành phố (đã được đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận), nay diện tích đất còn lại đủ diện tích tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này thì được phép tách thửa.

     Việc tách thửa thuộc một trong ba trường hợp nêu trên, khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại hoặc cấp mới Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường (hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai Quảng Nam trường hợp được ủy quyền) thì phải có văn bản thống nhất đề nghị của UBND cấp huyện (kèm theo hồ sơ).

4.2 Trường hợp người sử dụng đất tự thực hiện dự án đầu tư hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất để người nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa thực hiện theo dự án đầu tư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định tại mục 2 thì người sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận cho diện tích còn lại theo quy định hiện hành.

4.3 Tách thửa trong khu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố:

• Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mà diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất nhưng sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
• Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh hủy bỏ hoặc có điều chỉnh hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh hủy bỏ thì người sử dụng đất được tiếp tục và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (được tách thửa).

5. Phân chia khu vực để xác định diện tích tối thiểu khi tách thửa đất tại Quảng Nam

5.1 Khu vực I:

• Các phường thuộc thành phố Hội An và Tam Kỳ; phường Vĩnh Điện thuộc thị xã Điện Bàn;
• Nội thị trấn thuộc các huyện: Đại Lộc, Duy Xuyên, Thăng Bình, Núi Thành, Quế Sơn, Tiên Phước, Hiệp Đức, Phú Ninh;
• Các thửa đất có mặt tiếp giáp với trục giao thông chính liên xã, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ hoặc các thửa đất có mặt tiếp giáp với các trục giao thông chính đi vào các khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề đã được hình thành thuộc các huyện, thị xã, thành phố nêu trên.

5.2 Khu vực II:

• Các xã, phường còn lại thuộc thị xã Điện Bàn; các thị trấn hoặc phường được thành lập hoặc sáp nhập từ sau ngày 01/6/2015 {trừ khu vực nội thị của thị trấn Tân An (cũ) trước khi xác nhập để thành lập thị trấn Tân Bình (mới) của huyện Hiệp Đức} trên địa bàn tỉnh.
• Khu vực nội thị trấn thuộc các huyện: Bắc Trà My, Phước Sơn, Nam Giang và Đông Giang; trung tâm huyện lỵ: Nông Sơn, Nam Trà My và Tây Giang;
• Các xã và các khu vực ngoại thị trấn thuộc các huyện, thành phố: Đại Lộc, Duy Xuyên, Thăng Bình, Núi Thành, Quế Sơn, Hội An, Tam Kỳ, Phú Ninh (trừ xã Tam Lãnh); khu vực ngoại thị trấn thuộc các huyện Tiên Phước, Hiệp Đức.

5.3 Khu vực III:

Các xã và các khu vực ngoại thị trấn còn lại trừ khu vực I và khu vực II.

Bài viết tham khảo:

• Quyết định 55/2014/QĐ-UBND diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở đất nông nghiệp tỉnh Bình Thuận
• Tách thửa phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.