ĐẤT TỰ Ý CHUYỂN MỤC ĐÍCH CÓ ĐƯỢC CẤP SỔ

Câu hỏi của bạn:

     Năm 2001 anh ruột của tôi ông A có mua một mảnh đất khai hoang sử dụng trồng hoa màu và chôn dòng mã họ (trên đất không có mồ mả) trước ngày 15/10/1993 của một người khác theo giấy chuyển nhượng được UBND phường xác nhận ngày 20/09/1995 (trên đất không có mồ mả). Vào năm 2002 anh ruột tôi xây nhà trên mảnh đất này và bị lập biên bản có quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 2806/QĐ-UB ngày 17/11/2003. Đến năm 2005 anh tôi chuyển nhượng phần đất trên cho tôi theo giấy chuyển nhượng nhà đất hai bên ghi vào ngày 03/09/2007. Và tôi vẫn ở và sử dụng ngôi nhà đó từ trước đến nay.

     Theo tôi được biết: Quá trình sử dụng đất anh tôi xây nhà bị xử phạt theo quyết định số 1644/QĐ-UB ngày 25/07/2007. Quyết định số 2806/QĐ-UB ngày 17/11/2003 của UBND thành phố về việc xử phạt vi phạm hành chính đề nghị "tháo dỡ trả lại mặt bằng nguyên trạng ban đầu". Đến năm 2005 UBND thành phố ra quyết định số 590/QĐ-CTUB ngày 08/04/2005 theo đó áp dụng biện pháp cưỡng chế hành chính thi hành quyết định số 2806/QD.UB ngày 17/11/2003 của chủ tịch UBND thành phố.

     Vậy xin luật sư tư vấn cho tôi hỏi, khi UBND phường thông báo khu vực tôi đang ở ổn định và lên làm hồ sơ để làm sổ, trong quá trình tôi làm sổ bên Phòng tài nguyên bảo rằng tôi phải tháo dỡ trả lại hiện trạng ban đầu họ mới cấp sổ cho tôi. Xin chân thành cám ơn.!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2024;

Nội dung tư vấn đất tự ý chuyển mục đích có được cấp sổ

1. Điều kiện để chuyển đổi đất nông nghiệp

     Tại Khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định về điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, đó là:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật đất đai;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

     Ngoài ra, đối với trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp còn phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 Luật đất đai 2024:

     "Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ"

      Do đó, trong trường hợp này của bạn, việc chuyển đổi đất nông nghiệp được thực hiện khi đáp ứng được những điều kiện trên, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

2. Đất tự ý chuyển mục đích có được cấp sổ đỏ không?

     Theo thông tin bạn cung cấp, mục đích sử dụng là đất nông nghiệp, nhưng gia đình bạn không xin chuyển mục đích sử dụng đất mà xây dựng nhà trên đất là sử dụng không đúng mục đích. Như vậy, gia đình bạn đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Tại thời điểm xây dựng, gia đình bạn đã có quyết định của UBND thành phố về xử phạt vi phạm hành chính năm 2003. Đến năm 2005 có quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế hành chính thi hành quyết định tháo dỡ trả lại mặt bằng nguyên trạng. Nhưng gia đình bạn vẫn sử dụng từ đó đến nay. Cơ quan nhà nước đã có biện pháp xử lý và ngăn chặn nhưng gia đình bạn vẫn không thi hành. 

      Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Mức xử phạt khi sử dụng đất sai mục đích và lấn chiếm đất
• Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai