1. Sử dụng đất không có giấy tờ được hiểu như thế nào?

     Và tại Điều 138 Luật đất đai 2024 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và Điều 140.

     Theo đó, có thể hiểu việc sử dụng đất không có giấy tờ là người sử dụng đất đang sử dụng đất nhưng không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 137 Luật đất đai 2014, đó là các giấy tờ như: giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.... và nhiều loại giấy tờ khác.

     Trên thực tế, các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ thường là đất có nguồn gốc do khai hoang, khai phá và sử dụng ổn định lâu dài nếu đủ điều kiện sẽ được xem xét cấp sổ đỏ.

     Vậy quy định tại Luật đất đai 2024 về cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ như thế nào?

2. Từ 1/8/2024, đất sử dụng sau ngày 1/7/2004 không có giấy tờ được cấp sổ đỏ

     Quy định về cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ hiện được quy định tại Điều 138 Luật Đất đai năm 2024. Đây tuy không phải là một quy định pháp luật mới nhưng đã được sửa đổi, bổ sung và có nhiều điểm tiến bộ hơn so với quy định về cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể:

     Luật đất đai 2024 đã mở rộng phạm vi về thời điểm xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 đã chia các trường hợp được cấp sổ đỏ, sổ hồng với đất không có giấy tờ theo 3 mốc thời gian tướng ứng với thời điểm bắt đầu sử dụng đất, cụ thể:

• Sử dụng đất từ trước ngày 18/12/1980;
• Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;
• Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014;

     Điều này là hoàn toàn khác biệt so với quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013. Khi quy định về thời điểm xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 2013 có phạm vi hẹp hơn, thời điểm sử dụng đất được tính từ trước ngày 01/7/2004, trong đó chia thành 02 mốc thời gian theo hướng dẫn tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm:

• Từ trước ngày 15/10/1993.

• Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004.

     Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ kéo dài thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đây là một điểm mới đặc biệt quan trọng của Luật đất đai 2024, làm tăng cơ hội được cấp sổ đỏ đối với những trường hợp sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014.

3. Điểm mới của quy định về cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ theo Luật đất đai 2024

     Thứ nhất, tên điều luật được thay đổi từ “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất” (Điều 101 Luật Đất đai 2013) thành “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền” đã mô tả chi tiết hơn về trường hợp cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

     Thứ hai, bổ sung nội dung trước khi quy định về nội dung chi tiết là “Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và Điều 140 của Luật này được thực hiện theo quy định như sau:”

     Thứ ba, bổ sung quy định về diện tích đất được công nhận là đất ở khi cấp sổ đỏ, xử lý phần diện tích đất không được công nhận là đất ở, xác định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, nhiều cá nhân có chung quyền sử dụng đất.

     Thứ tư, bổ sung quy định về áp dụng pháp luật để xác định hạn mức khi cấp sổ đỏ.

     Thứ năm, bổ sung quy định về trách nhiệm của nhà nước trong việc cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất: "Nhà nước có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện theo quy định tại Điều này;"

      Như vậy, từ việc sửa đổi, bổ sung các quy định như trên có thể thấy, quy định về việc cấp sổ đỏ ngày càng chi tiết và hoàn thiện hơn, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ.

4. Cần điều kiện gì để đất sử dụng sau ngày 01/7/2004 được cấp sổ đỏ

     Đối với các thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

• Sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 hoặc sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 hoặc sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 hoặc 
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp 
• Không vi phạm quy định về pháp luật đất đai trong quá trình sử dụng đất;
• Không thuộc trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền;

     Điều kiện đối với trường hợp người sử dụng đất có đăng ký thường trú tại địa bàn khó khăn:

• Thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo Luật đất đai 2024;
• Đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2014;
• Không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất
• Có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp

• Đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp,
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;

5. Chuyên mục hỏi đáp:

     Căn cứ theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai năm 2024, hiện nay Uỷ ban nhân dân xã chính là cơ quan có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất không có tranh chấp cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp sổ đỏ khi không có giấy tờ.

     Hiện nay theo quy định tại Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ mà không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì vẫn sẽ được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng đến khi bị Nhà nước thu hồi lại đất. Đồng thời, các hộ gia đình, cá nhân cũng sẽ phải thực hiện việc kê khai đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật.

     Bài viết cùng chuyên mục:

• Thông tin về người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo mẫu mới nhất;
• Người bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng đất ở từ 1/8/2024;