1. Sổ đỏ là gì?

     Sổ đỏ, sổ hồng, sổ xanh, sổ trắng là các cách gọi khác nhau để chỉ một loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để thông qua đó xác định được ai là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là cách gọi phổ biến nhất được gọi theo màu sắc của sổ.

     Hiện nay, theo quy định của Luật đất đai 2024 thì tên gọi pháp lý của sổ đỏ, sổ hồng, sổ xanh, sổ trắng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2024 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu

     Thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu được quy định tại Khoản 1 Điều 136 Luật đất đai 2024, cụ thể theo quy định này, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trong đó:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp sổ đỏ cho người sử dung đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các khoản 1, 2, 5, 6 và 7 Điều 4 của Luật đất đai. Bao gồm các trường hợp cụ thể sau đây:
  • Tổ chức trong nước gồm: Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mật trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật và tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đầu tư;
  • Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
  • Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm: cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
  • Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
  • Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;

Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp cấp sổ đỏ cho các trường hợp cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

• Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 4 của Luật đất đai, bao gồm các đối tượng:
  • Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam;
  • Cộng đồng dân cư

3. Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ đối với trường hợp đăng ký biến động

     Trong trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký biến động đất đai thì thẩm quyền cấp sổ đỏ hoặc xác nhận thay đổi về nội dung biến động được quy định tại Khoản 2 Điều 136 Luật đất đai 2024 như sau:

• Tổ chức đăng ký đất đai hay thường được gọi là Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là:
  • Tổ chức trong nước,
  • Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
  • Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
  • Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
  • Cấp sổ đỏ cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
• Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai thường được gọi là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là: cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Lưu ý: tổ chức đăng ký đất đai, chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp sổ đỏ hoặc xác nhận thay đổi vào sổ đỏ đã cấp.

     Đối với quyền sử dụng đất của doanh nghiệp được nhà nước cho thuê thì thẩm quyền cấp sổ đỏ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

     Hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan Sở Tài nguyên và Môi trường cấp sổ đỏ cho doanh nghiệp.

     Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho cá nhân sử dụng đất.