Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về có được hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng không, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về có được hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng không như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015;
• Luật đất đai 2013;
• Luật Công chứng 2014;
• Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt VPHC đất đai;

1. Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng được hiểu như thế nào?

     Đất đai là một loại tài sản lớn và rất có giá trị đối với mỗi chủ thể sở hữu nó. Hiện nay, hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, đây là một trong những thủ tục khá phức tạp và đòi hỏi những người tham gia phải biết và tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật. Trên thực tế, vì nhiều lý do khác nhau, sau khi ký kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất mặc dù đã có công chứng nhưng các bên không còn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc vi phạm quy định về đăng ký biến động đất đai và đứng trước nguy cơ phải nộp phạt. Thực trạng này kéo theo hiện tượng hủy hợp đồng mặc dù hợp đồng đã được công chứng.

2. Có được hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng không?

     Như đã phân tích ở trên, sau khi ký kết hợp đồng mua bán đất mặc dù đã thực hiện công chứng theo quy định của pháp luật nhưng có không ít trường hợp các bên không còn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng và dẫn đến hậu quả là hủy hợp đồng. Tuy nhiên, không phải trong trường hợp nào hợp đồng đã giao kết cũng có thể hủy theo mong muốn của các bên đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai - một lĩnh vực khá phức tạp và được điều chỉnh chặt chẽ bởi quy định của pháp luật. Do đó, không phải bất kỳ trường hợp nào muốn hủy hợp đồng cũng có thể được thực hiện. khi đó câu hỏi đặt ra là khi nào hợp đồng mua bán đất đã công chứng có thể được hủy bỏ? 

2.1. Hợp đồng mua bán đất có hiệu lực khi nào?

     Mua bán đất là việc thực hiện một giao dịch dân sự, do đó trước tiên, giao dịch này phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện của một giao dịch dân sự nói chung được quy định tại Bộ luật dân sự 2015, cụ thể hợp đồng mua bán đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán đất có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.  
• Các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán đất hoàn toàn tự nguyện.
• Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán đất không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của hợp đồng mua bán đất đảm bảo quy định tại Luật Đất đai 2013.

     Việc xác định thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực rất quan trọng, vì đây là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng, nhất là khi các bên có phát sinh tranh chấp. Theo đó khoản Luật Đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

     - Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

    - Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

    Như vậy, theo quy định tại Luật đất đai 2013, hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, quy định đó lại không đề cập đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất. Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định chung về thời điểm có hiệu lực của văn bản công chứng như sau:

    Như vậy, đối chiếu với quy định về thời điểm có hiệu lực của văn bản phải công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng mua bán đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu. 

2.2. Trường hợp nào được hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đã công chứng.

     Mặc dù được pháp luật quy định vô cùng chặt chẽ, tuy nhiên, xuất phát từ nguyên tắc chung của pháp luật dân sự là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng, pháp luật cho phép các bên được sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng trong một số trường hợp theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng 2014, cụ thể:

    Như vậy, đối với trường hợp của bạn mặc dù hợp đồng mua bán đất đã được công chứng nhưng nếu bạn và người mua đất cùng thỏa thuận và có cam kết bằng văn bản của hai bên về việc đồng ý hủy bỏ hợp đồng mua bán đất trước đó thì hợp đồng hoàn toàn có thể được hủy bỏ.

     Tuy nhiên, việc hủy hợp đồng có thể sẽ chứa đựng những rủi ro nhất định đối với bạn, đó là sau khi hai bên thực hiện thủ tục hủy hợp đồng, bên bán không hợp tác để ký lại hợp đồng mới cho bạn. Như vậy, trong trường hợp này bạn và bên bán cần có những giao kèo nhất định, hoặc chỉ nên thực hiện khi bạn thực sự tin tưởng bên bán

2.3. Thủ tục thực hiện hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đã công chứng.

    Như đã phân tích ở phần trên, hợp đồng mua bán đất đã công chứng được hủy bỏ khi có sự thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng về việc hủy bỏ hợp đồng. Việc hủy bỏ hợp đồng được thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

    Bước 1: Người yêu cầu hủy hợp đồng công chứng nộp hồ sơ đến tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng mua bán đất trước đó.

    Bước 2: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ. Nếu đầy đủ và phù hợp với quy định pháp luật thì tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

    Bước 3: Công chứng viên giải thích cho các bên về quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng. Trường hợp nếu hợp đồng mà các bên giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật thì công chứng viên tiến hành xác minh hoặc giám định; trường hợp không làm rõ thì có quyền từ chối công chứng.

     Bước 4: Yêu cầu các bên đọc lại hợp đồng.

     Bước 5: Các bên trong hợp đồng đã công chứng đồng ý việc hủy bỏ hợp đồng ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu các bên trong hợp đồng xuất trình bản chính của các giấy tờ liên quan trong hồ sơ.

   Bạn cần lưu ý việc thực hiện hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đã công chứng phải được thực hiện tại văn phòng công chứng đã thực hiện việc công chứng hợp đồng trước đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

     Sau khi thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng mua bán đất, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận theo hợp đồng. Trường hợp của bạn muốn ký kết lại hợp đồng mua bán đất mới sẽ thực hiện theo trình tự và thủ tục mua bán đất thông thường.

     Kết luận: Công chứng hợp đồng mua bán đất là hình thức bắt buộc tuy nhiên việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng vẫn thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật và cho phép các bên được hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp có sự thỏa thuận của các bên. Việc hủy bỏ hợp đồng phải được thực hiện tại văn phòng công chứng đã công chứng hợp đồng mua bán đất trước đó và được thực hiện bởi công chứng viên.

    Theo quy định của pháp luật, sau khi thực hiện chuyển nhượng đất trong thời hạn không quá 30 ngày, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại văn phong đăng ký đất đai, trường hợp quá hạn 30 ngày kể từ ngày chuyển nhượng mà các bên mới thực hiện việc sang tên sẽ phải gánh chịu hậu quả pháp lý như sau:  

    - Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá hạn phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng;

     - Ngoài 24 tháng kể từ ngày quá hạn phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

    Trên đây là mức phạt đối với hành vi vi phạm về việc sang tên khi chuyển nhượng đất tại khu vực nông thôn. Trường hợp vi phạm quy định này tại đô thị thì mức phạt sẽ gấp đôi tương ứng với từng trường hợp trên.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Nguyễn Kiều