CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH

Câu hỏi của bạn:

      Xin chào Luật sư, tôi có thắc mắc muốn luật sư giải đáp (tóm tắt nội dung câu hỏi):

     Gia đình tôi có mua một lô đất có 39 lô của bên bán là công ty bất động sản, lô đất này đã được cấp số nhà. Tất cả các lô đất trong tổng 39 lô trên đều đã được “hợp thức hóa sổ đỏ” (có ghi chú nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất từ nông nghiệp lên đất ở). Tuy nhiên, công ty bất động sản đã thế chấp “toàn bộ các sổ đỏ” cho ngân hàng.

     Chúng tôi đã thỏa thuận được với bên bán và ngân hàng cho chúng tôi chuộc tiền thay cho bên bán để lấy sổ đỏ về và đã được ngân hàng đồng ý. Đồng thời chúng tôi cũng đóng giúp cho bên bán tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở.

     Chúng tôi đã thanh toán 90% tiền mua. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn không nhận được sổ đỏ với tên của mình với lý do:

     1. Bên bán đang còn nợ thuế, bị khóa mã số thuế, Phòng thuế không giải quyết độc lập trường hợp cho chúng tôi mặc dù chúng tôi đã nộp hộ bên bán tiền thuế phạt và tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Lý do phòng thuế đưa ra là do chúng tôi khi mua lô đất trên đã không tìm hiểu rõ về bên bán nên hiện tại không thể tiến hành thủ tục sang tên lô đất trên cho chúng tôi được. Hỏi: phòng thuế làm như vậy có đúng pháp luật hay không?.

    2. Chúng tôi tiếp tục nộp phạt thuế cho công ty bên bán với mục đích có thể giải quyết được việc của chúng tôi là nhận được sổ đỏ có tên của chúng tôi nhưng bên phòng thuế cũng không giải quyết. Phòng thuế căn cứ vào hợp đồng viết tay giữa chúng tôi và bên bán là hợp đồng không có giá trị pháp lý, đồng thời chúng tôi có một bản hợp đồng mua bán có công chứng (bản này là hợp đồng có giá trị pháp lý) và vì vậy phòng thuế đã nhận định chúng tôi trốn thuế đồng thời không mở khóa mã thuế cho công ty bên bán để công ty có thể xuất hóa đơn cho chúng tôi tiến hành nộp các loại thuế và lệ phí khác. Do đó chúng tôi vẫn tiếp tục không được tiến hành làm thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hỏi: Phòng thuế làm như vậy có đúng quy định của pháp luật không?.

     Tôi xin chân thành cảm ơn!.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn pháp luật qua email – Luật Toàn Quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013 

• Nghị định 43/2014/NĐ- CP 

• Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Nội dung pháp lý

     1. Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     1.1. Điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư kinh doanh.

     Theo quy định hiện hành của pháp luật, Luật Đất đai 2013 tại điều 194 “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê”, tại điều 41 của nghị định 43/2014/NĐ- CP và tại Khoản 2, Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện để sang nhượng quyền sử dụng đất khi các bên đảm bảo các điều kiện sau:

      • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai (Luật Đất đai 2013).

     • Bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp; Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận (theo quy định tại điều 39, Luật Kinh doanh bất động sản 2014).

     • Cụ thể các nghĩa vụ tài chính bên chuyển nhượng cần phải hoàn thành trước khi tiến hành thủ tục sang tên gồm có: Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) và các nghĩa vụ khác theo quy định tại điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ- CP.

     1.2. Áp dụng cho trường hợp cụ thể

     Trường hợp trên, bên chuyển nhượng còn ghi nợ thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở. Gia đình bạn mới chỉ nộp phần thuế tạm gọi là trên lô đất mà bạn đã có sổ đỏ, còn những phần thuế khác mà công ty bên bán đang còn nợ thì chưa được thanh toán, hậu quả nhận thấy rõ ràng nhất là bên công ty bán đất bị cơ quan thuế khóa mã số thuế.

     Ngoài ra, nguyên tắc khi được sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là bên chuyển nhượng phải đóng nộp tất cả các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước thì việc sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được tiến hành. Bên bán trong trường hợp của bạn hỏi rõ ràng đã có căn cứ là chưa hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước. Do vậy, cơ quan thuế từ chối tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất của lô đất trong dự án nói trên là hoàn toàn có căn cứ để thực hiện.

     2. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung theo quy định tại Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai là phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực.

     Tuy nhiên, việc công chứng, chứng thực sẽ là không bắt buộc nếu như một bên hoặc cả hai bên là công ty bất động sản.

     Theo quy định đã nêu, áp dụng vào trường hợp trên thì hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình bạn với công ty chuyển nhượng là văn bản viết tay vẫn có thể có hiệu lực nếu như đảm bảo phải có các nội dung chính sau: Tên, địa chỉ của các bên; Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có); Thời hạn sử dụng đất; Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có); Phương thức và thời hạn thanh toán; Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có); Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Giải quyết tranh chấp; Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý (theo quy định tại Điều 47, Luật Kinh doanh bất động sản) và bên chuyển nhượng (bên bán) phải là công ty có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

    Nếu chỉ có lý do hợp đồng viết tay là điều kiện duy nhất dẫn đến hợp đồng vô hiệu là chưa đủ căn cứ và cơ quan thuế không có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu mà thẩm quyền này thuộc về Tòa án. Tuy nhiên, khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù là soạn thảo văn bản hợp đồng viết tay hay văn bản có công chứng mà không hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan Nhà nước trong thời gian quy định kể từ khi nhận được thông báo nộp thuế của cơ quan thuế thì cơ quan thuế vẫn có cơ sở để kết luận giao dịch trên đã không đóng thuế theo quy định, thậm chí có thể có cơ sở để yêu cầu cơ quan công an điều tra tiến hành điều tra về tội trốn thuế.

     Thứ hai, do thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi chưa hoàn toàn đầy đủ nên chúng tôi chỉ tư vấn sơ bộ cho bạn về các thủ tục, hậu quả pháp lý có thể xảy ra cho trường hợp nêu trên.

     Bài viết tham khảo:

• Chuyển nhượng đất trồng lúa bằng giấy viết tay được không?
• Cấp sổ hồng cho người nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp tại Quảng Ninh