Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn. Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP
• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP
• Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi các thông tư và hướng dẫn về Luật đất đai

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

     Hiện nay trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn không giải thích thế nào là chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, để hiểu về khái niệm này trước hết cần bắt đầu từ phân loại và mục đích sử dụng đất. 

      Nhà nước phân chia đất đai thành ba nhóm chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, mỗi nhóm đất lại được phân chia thành nhiều loại khác nhau và có mục đích sử dụng cụ thể. Việc phân chia như vậy vừa giúp phân bổ nguồn lực hiệu quả, khai thác tối đa giá trị của đất vừa là một trong những cách thức để bảo vệ đất đai. 

     Cá nhân, tổ chức khi được giao đất có trách nhiệm sử dụng đúng mục đích đã được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, trong quá sử dụng đất, không tránh khỏi việc người sử dụng muốn thay đổi mục đích sử dụng sao cho phù hợp với điều kiện của mình. 

     Những trường hợp đó gọi là chuyển mục đích sử dụng đất. Hiểu một cách đơn giản thì chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng đất so với ban đầu, việc này được thực hiện bởi quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. 

     Hiện nay để phù hợp với thực tiễn, Luật Đất đai quy định về chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước.

2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền

      Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền là trường hợp người sử dụng đất có thể tự mình thực hiện việc chuyển đổi mà không phụ thuộc vào bất cứ điều kiện gì.

     Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép trước đó được quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, năm  2014 Bộ Tài nguyên và môi trường tiếp tục ban hành Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, trong đó bổ sung thêm các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép. 

     Hiện nay, hai thông tư trên đều đã bị sửa đổi và thay thế bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, đây là thông tư mới về chuyển mục đích sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành. 

    Các trường hợp chuyển mục đích sử đụng đất không phải xin phép được quy định tại khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, cụ thể như sau:

Như vậy, nhìn vào quy định trên có thể thấy không có nhiều sự thay đổi về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép. Khi muốn chuyển mục đích, tuy không cần phải xin phép nhưng người sử dụng đất vẫn có trách nhiệm phải báo cáo và thực hiện đăng ký biến động đất đai. 

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền

    Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền được thực hiện như sau:

3.1 Hồ sơ cần chuẩn bị

     Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp này được quy định tại Khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT bao gồm:

•  Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm;
•  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3.2 Trình tự thực hiện

     Theo quy định tại Khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, trình tự chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

     Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Và nếu có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

• Kiểm tra hồ sơ;
• Xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
• Xác nhận vào Đơn đăng ký;
• Xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
• Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3.3 Thời gian thực hiện

     Theo quy định, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

     Hiện nay không có quy định khái niệm thế nào là đất vườn, tuy nhiên căn cứ vào mục đích sử dụng thì đất vườn được xếp vào nhóm đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm hoặc đất trồng cây hàng năm). Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước. Do đó trong trường hợp này, chuyển mục đích từ đất vườn sang đất ở phải xin phép. 

      Theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

     - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
• Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
• Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai;
• Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai;
• Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

      - Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

                                                                                                                             Chuyên viên: Hải Quỳnh