Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
• Tải thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

     Để quản lý đất đai sao cho hợp lý và có hiệu quả, Nhà nước phân chia đất đai thành 3 nhóm chính là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.Việc phân chia như vậy giúp cho việc quản lý dễ dàng và hiệu quả, đồng thời phân bổ nguồn lực hợp lý để khai thác tối đa giá trị của đất đai.

     Người dân có đất có trách nhiệm và nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đã được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, do nhiều điều kiện và mong muốn của đời sống, trong nhiều trường hợp người dân không còn nhu cầu sử dụng đất như ban đầu và có mong muốn đổi sang mục đích sử dụng khác.

     Pháp luật hiện nay có nhắc đến thuật ngữ chuyển mục đích sử dụng đất nhưng lại không đưa ra khái niệm cụ thể. Thế nhưng dựa vào những phân tích ở trên và điều kiện thực tế có thể hiểu, chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục làm thay đổi mục đích sử dụng của đất từ mục đích này sang mục đích khác trong cùng nhóm hoặc sáng loại đất thuộc nhóm khác.

     Một trong những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thường gặp đó là chuyển đổi đất vườn thành đất ở. Bài viết này sẽ cung cấp cho khách hàng các kiến thức cần thiết về thủ tục chuyển đổi đất vườn thành đất ở.

2. Điều kiện để chuyển đổi đất vườn thành đất ở

     Việc chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay được chia ra làm hai trường hợp là chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép.

     Trong các văn bản pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể về đất vườn, định nghĩa thế nào là đất vườn hay các trường hợp chuyển đổi đất vườn. Trên thực tế, tùy vào mục đích mà đất vườn có thể được xếp vào nhóm đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm. Thế nhưng cho dù xếp vào một trong hai nhóm trên thì đất vườn vẫn được coi là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp.

     Do đó, khi muốn chuyển đổi đất vườn thành đất thổ cư thực chất là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở.

     Điều 57 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau về vấn đề này:

     Như vậy, chuyển mục đích đất vườn sang đất ở thuộc trường hợp chuyển mục đích phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra việc thực hiện thủ tục này còn phải đáp ứng các điều kiện chung như:

• Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng.

3. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở

     Vì đây là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước nên trước khi tiến hành việc đăng ký biến động, người có quyền sử dụng đất phải được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

3.1. Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị

     Để được phê duyệt, người dân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
• Tuy trong quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT chỉ quy định về 2 loại giấy tờ trên nhưng cơ quan có thẩm quyền thường yêu cầu người dân phải xuất trình cả bản sao có chứng thực của Chứng minh thư nhân dân/ căn cước công dân và sổ hộ khẩu để kiểm tra và đối chiếu thông tin.

3.2. Trình tự thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở

     Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở thì trình tự thực hiện được quy định như sau:

     Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

          Chuẩn bị hồ sơ là việc đầu tiên cần làm trong quy trình chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở, người dân cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ như đã nêu ở trên.

          Việc chuẩn bị càng kĩ càng và đầy đủ bao nhiêu thì khi thực hiện càng tiết kiệm thời gian và công sức bấy nhiêu.

         Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại Bộ phận một của Phòng Tài nguyên và Môi trường

      Bước 2: Xác minh và thẩm định hồ sơ

          Sau khi nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ từ phía người sử dụng đất, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

         Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

     Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

          Khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chấp nhận yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở thì người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận kết quả tại cơ quan có thẩm quyền.

4. Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở

     Khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan có thẩm quyền. Đó là những loại thuế, phí và chi phí liên quan đến quá trình chuyển đổi mục đích, bao gồm:

4.1. Chi phí đo đạc và thẩm định hồ sơ

     Chi phí đo đạc sẽ phát sinh trong những trường hợp cơ quan có thẩm quyền yêu cầu kiểm tra và đo đạc lại thực tế thửa đất so với bản đồ. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền có thể sử dụng dịch vụ của công ty đo vẽ bản đồ và người sử dụng đất phải chịu chi phí đó.

     Bên cạnh chi phí đo đạc thì phí thẩm định hồ sơ cũng là một trong những chi phí mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất. Hiện nay không có một mức chung cho tất cả các trường hợp, chi phí thẩm định sẽ do Hội đồng nhân dân từng tỉnh quy định.

4.2. Chi phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Sau khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở thì trong một vài trường hợp khi người sử dụng đất yêu cầu được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu nộp thêm một khoản chi phí để thực hiện việc cấp bìa mới. Tùy vào từng tỉnh mà chi phí cấp bìa sẽ khác nhau nhưng người sử dụng có thể yên tâm vì khoản chi phí này sẽ không quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

4.3. Lệ phí trước bạ

     Một trong những chi phí quan trọng khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, trong đó có chuyển mục đích sử dụng đất mà người dân phải nộp là lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ được tính như sau:

          Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

     Trong đó giá đất tại bảng giá đất sẽ được ban hành theo quyết định của UBND từng tỉnh và mỗi tỉnh sẽ có mức giá đất không giống nhau.

4.4. Thuế sử dụng đất

Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định như sau về tiền sử dụng đất:

     Như vậy đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn thành đất ở thì tiền sử dụng đất sẽ được tính dựa trên sự chênh lệch giữa tiền sử dụng của hai loại đất này, cụ thể như sau:

          Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).  

Trả lời:

     Căn cứ theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở sẽ được tính dựa trên sự chênh lệch giữa tiền sử dụng của hai loại đất này.

     Gia đình bạn hiện đang ở phố Lê Đức Thọ, thành phố Bắc Ninh nên theo Quyết định số 31/2019/QĐ-UBND tỉnh Bắc Ninh thì:

          - Giá đất nông nghiệp là 70000 đồng/m²

          - Giá đất ở phố Lê Đức Thọ là 9750000 đồng/m²

     Diện tích đất chuyển đổi từ đất vườn thành đất ở của gia đình bạn là 50 m², tiền sử dụng đất mà gia đình bạn phải nộp là:

Tiền thuế sử dụng đất = 50% x (9750000 x 50 – 70 000 x 50) = 242000000 đồng

      Việc quy định về diện tích mà người dân được phép chuyển mục đích sử dụng đất được ban hành trong quyết định của UBND từng tỉnh, mỗi tỉnh lại có quy định khác nhau về vấn đề này. Đồng thời hiện nay pháp luật không có quy định về diện tích tối đa mà chỉ có quy định về diện tích tối thiểu được phép chuyển mục đích, việc chuyển mục đích sẽ phụ thuộc vào nhu cầu của người sử dụng đất.

     Tuy nhiên, không vì thế mà người dân có thể muốn chuyển bao nhiêu cũng được, việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở còn phải phù hợp với điều kiện của từng địa phương, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Do đó nếu trong trường hợp thấy không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền hoàn toàn có quyền từ chối, cho dù có đáp ứng đủ yêu cầu về diện tích tối thiểu.

     Khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền thì ngoài các biện pháp khắc phục hậu quả, người sử dụng đất còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Đất vườn có thể xếp vào nhóm đất nông nghiệp khác nên trong trường hợp này, theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi này có thể bị xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
• Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
• Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
• Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./. 

Chuyên viên: Hải Quỳnh