CẤP ĐỔI SỔ NHƯNG DIỆN TÍCH THỰC TẾ KHÁC DIỆN TÍCH SỔ ĐỎ

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Hiện nay việc cấp đổi GCNQSD đất theo bản đồ địa chính chính quy trên địa bàn tôi đang gặp rất nhiều khó khăn, cụ thể: năm 1993 các hộ gia đình cá nhân được cấp GCNQSD đất với diện tích đất thổ cư tại thửa tự khai diện tích 400m2, nhưng thực tế các hộ gia đình đang sử dụng là 1000m2 theo bản đồ địa chính. Vậy Luật sư cho tôi hỏi: khi cấp đổi sổ nhưng diện tích thực tế khác diện tích sổ đỏ thì làm như thế nào? Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn Luật đất đai 2013.

Nội dung tư vấn về vấn đề cấp đổi sổ nhưng diện tích thực tế khác diện tích sổ đỏ:

1. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Được quy định tại Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp đổi Giấy chứng nhận được thực hiện trong các trường hợp sau:

• Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
• Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
• Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

2. Cấp đổi sổ nhưng diện tích thực tế khác diện tích sổ đỏ thì làm như thế nào

Tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

     "5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

     Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

     Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật, với thông tin bạn cung cấp có hai trường hợp có thể xảy ra như sau:

     Trường hợp 1: diện tích thực tế lớn hơn diện tích sổ đỏ, nhưng không có sự thay đổi về ranh giới thửa đất. Đối với trường hợp này, khi cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích đất được công nhận là diện tích đo đạc thực tế.

     Trường hợp 2: diện tích thực tế lớn hơn diện tích sổ đỏ và có sự thay đổi về ranh giới thửa đất. Khi cấp đổi Giấy chứng nhận sẽ giữ nguyên hiện trạng diện tích theo Giấy chứng nhận, phần diện tích chênh lệch nếu đủ điều kiện thì được xem xét để cấp Giấy chứng nhận và có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

     Việc cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích đất tăng thêm bạn có thể tham khảo tại bài viết: Cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ

      Để được tư vấn chi tiết hơn về cấp đổi sổ nhưng diện tích thực tế khác diện tích sổ, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178  để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc gửi email: lienhe@luattoanquoc.com.      Luật Toàn Quốc Xin chân thành cảm ơn./