CÁCH XÁC ĐỊNH LOẠI ĐẤT ĐỂ GHI NHẬN VÀO HỒ SƠ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Tôi là đơn vị đo đạc bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ trích lục thửa đất giải phóng mặt bằng. Tôi muốn hỏi vấn đề sau:

     1. Loại đất được xác định như thế nào? căn cứ thông tư quy định nào?

     2. Trong trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nay không còn đúng hiện trạng sử dụng như cấp giấy: trước cấp giấy trồng cây lâu năm nhưng giờ hiện trạng đào bới còn lại như hồ nước.

     3. Đất chưa cấp giấy quyền sử dụng đất, nhưng trên đất xác định trồng các loại cây như: vải, keo, thông...thì đơn vị tôi xác định loại đất là gì.

     4. Việc xác định loại đất theo hiện trạng và nguồn gốc đất do chính quyền địa phương xác định có phải thống nhất không?

     Tôi xin chân thành cảm ơn

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về Cách xác định loại đất để ghi nhận vào hồ sơ hiện trạng sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai - Luật Toàn Quốc

Nội dung tư vấn:

     1. Quy định chung của pháp luật về cách xác định loại đất

     Một là, xác định loại đất khi thửa đất có một trong số các giấy tờ theo quy định pháp luật

     Điều 11 luật đất đai 2013 quy định căn cứ để xác định loại đất khi có một trong số các giấy tờ được quy định trong luật như sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

    => Theo đó, nếu như thửa đất có một trong số các giấy tờ nêu trên thì xác định loại đất dựa trên giấy tờ mà nó có.

     Hai là, xác định loại đất trong trường hợp không có một trong số các giấy tờ theo quy định pháp luật

     Trong trường hợp thửa đất cần xác định loại đất không có một trong số các loại giấy tờ được luật đất đai ghi nhận ở trên thì việc xác định loại đất sẽ tiến hành theo hướng dẫn cụ thể tại điều 3 nghị định 43/2014/NĐ- CP và được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ- CP. Cụ thể như sau:

• Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:
  • Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;
  • Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
• Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.
• Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:
  • Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;
  • Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.
• Cơ quan xác định loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; là Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

     Trường hợp thửa đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền xác định loại đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì cơ quan xác định loại đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. [caption id="attachment_48181" align="aligncenter" width="334"] Cách xác định loại đất[/caption]

     2. Tư vấn giải đáp thắc mắc về cách ghi trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất kết quả của việc xác định loại đất

     Tư vấn các câu hỏi:

     Câu hỏi 1: Loại đất được xác định như thế nào? Căn cứ pháp lý?

     Trả lời: như chúng tôi đã trích dẫn ở trên, căn cứ để xác định loại đất dựa vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hoặc một trong số các giấy tờ được quy định tại điều 100 luật đất đai, điều 18 nghị định 43/2014/NĐ- CP. Trong trường hợp không có giấy tờ thì dựa theo nguồn gốc, mục đích sử dụng..trong trường hợp luật định.

     Căn cứ pháp lý: luật đất đai 2013, nghị định 43/2014/NĐ- CP, nghị định 01/2017/NĐ- CP.

     Câu hỏi 2: Khi hiện trạng sử dụng đất khác với loại đất được xác định trong giấy chứng nhận đã cấp.

     Theo quy định của pháp luật, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất. Nguyên tắc sử dụng đất theo luật đất đai là phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất- đây cũng là nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nếu trên thực tế người sử dụng đất sử dụng sai mục đích thì đây là hành vi vi phạm quy định của luật đất đai hiện hành.

     Khi lập hồ sơ hiện trạng sử dụng đất, phần diện tích nào trong tổng số diện tích được công nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích thì ghi nhận là đúng mục đích, phần diện tích người sử dụng đất sử dụng sai mục đích được ghi nhận trong giấy chứng nhận đã cấp thì ghi sử dụng sai mục đích và ghi cụ thể theo hướng dẫn của cơ quan chuyên ngành về trường hợp ghi đó.

     Câu hỏi 3: Đất chưa được cấp giấy chứng nhận và trồng cây vải, keo..thì ghi là loại đất gì?

     Việc ghi nhận đó là loại đất gì được thực hiện theo quy định tại điều 3 nghị định 43/2014/NĐ- CP và được sửa đổi bổ sung bởi khoản 1, điều 2 nghị định 01/2017/NĐ- CP. Cụ thể như sau:

• Nếu như đất sử dụng ổn định, đúng pháp luật, không phải do lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép thì ghi theo hiện trạng sử dụng: hiện trạng sử dụng là đang trồng cây trồng lâu năm (có thể tham khảo thêm tại thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT quy định về các loại cây trồng lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu- để biết thêm chi tiết về các loại cây lâu năm).
• Nếu đất sử dụng không đúng mục đích, trái pháp luật =>căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý- điều này có thể tham khảo tại hồ sơ pháp lý đối với thửa đất được lưu trữ tại cơ quan có thẩm quyền như: sổ mục kê, sổ địa chính, hồ sơ địa chính…
• Nếu như có quy hoạch, kế hoạch chi tiết của Ủy ban nhân dân tỉnh, huyện thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư để xác định loại đất.
• Các trường hợp khác: như sử dụng đúng mục đích, đúng pháp luật và xác định được ranh giới thì xác định loại đất dựa theo từng thửa đất đã được phân định ranh giới đó.

     Câu hỏi 4: Việc xác định loại đất theo hiện trạng và nguồn gốc đất do chính quyền địa phương xác định có phải thống nhất không?

     Câu hỏi mà bạn gửi tới cho chúng tôi chưa rõ ràng về mặt nội dung để chúng tôi tư vấn chính xác cho bạn. Bạn muốn hỏi thống nhất là thống nhất ở điểm gì, cụ thể như thế nào?.

• Nếu ý bạn có hỏi về việc xác lập hiện trạng sử dụng đất xem xét, xác định loại đất có cần thiết phải giống như nguồn gốc của thửa đất hay không thì chúng tôi xin tư vấn như sau: nguồn gốc của thửa đất và hiện trạng sử dụng đất có thể không giống nhau; sự khác nhau phụ thuộc vào đất có căn cứ để xác định loại đất sử dụng hay chưa? Người sử dụng đất có sử dụng đúng mục đích đất được ghi nhận trong giấy tờ luật định làm căn cứ xác định loại đất sử dụng hay không? trường hợp thửa đất không có giấy tờ xác định loại đất thì phải căn cứ theo quy định tại nghị định 43/2014/NĐ- CP và nghị định 01/2017/NĐ- CP mà chúng tôi nêu ở trên…Bên cạnh đó, hồ sơ hiện trạng sử dụng đất được ghi nhận giống như một bản rà soát việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất có đúng với giấy tờ đã được cấp không hoặc nếu chưa được cấp giấy chứng nhận thì hiện tại thửa đất đó đang được sử dụng với mục đích gì =>Do đó mà, hiện trạng sử dụng đất và nguồn gốc đất có thể không giống nhau.
• Nếu trong trường hợp ý của bạn cần tư vấn không giống với những gì chúng tôi suy đoán thì bạn có thể gửi yêu cầu của mình lại cho chúng tôi theo địa chỉ liên lạc qua hòm thư điện tử lienhe@luattoanquoc.com; hoặc gọi trực tiếp qua tổng đài tư vấn trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp cụ thể.

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

• Căn cứ xác định loại đất để bồi thường khi thu hồi đất như thế nào?
• Cách xác định loại đất khi sử dụng đất không có giấy tờ

     Để được tư vấn chi tiết về Cách xác định loại đất để ghi nhận vào hồ sơ hiện trạng sử dụng đất quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
     Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn.