Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về tính thuê đất trả tiền thuê hàng năm, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về tính thuê đất trả tiền thuê hàng năm cho bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất Đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
• Thông tư 333/2016/TT-BTC sửa đổi Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

     Đối với những cá nhân muốn mở rộng diện tích đất canh tác mà không đủ vốn ban đầu để có thể mua đất sản xuất, Nhà nước đã giao cho những địa phương những phần diện tích đất nhất định để cho thuê. Cách thức cho thuê với tiền thuê được trả một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê từng năm thuê; và chúng tôi đang hiểu rằng trường hợp của bạn thuộc đối tượng được thuê đất trả tiền thuê hàng năm, không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, cách thức tính tiền thuê được quy định như sau:

1. Cách tính tiền thuê đất trả tiền thuê hàng năm

     Theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ - CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định về cách tính tiền thuê đất trả tiền thuê hàng năm như sau:

     Như vậy để tính tiền thuê đất trả tiền thuê hàng năm, bạn cần chú ý đến hai yếu tố để xác định tiền thuê bởi đối với diện tích bạn thuê có thể có phần diện tích không phải trả tiền thuê, có phần diện tích phải trả tiên thuê. Khi xác định rõ những phần diện tích này có thể số tiền phải trả sẽ giảm đi rất nhiều. Đối với đơn giá thuê, tùy từng hình thức thuê đất khác nhau như: thuê đất qua đấu giá, thuê đất không qua đấu giá, thuê đất có mặt nước,... mà đơn giá này sẽ có hệ số khác nhau. Khi đã xác định chính xác yếu tố quyết định đến số tiền thuê phải nộp thì chỉ cần áp dụng cách tính:

Tiền thuê đất thu một năm được tính = diện tích phải nộp tiền thuê đất x với đơn giá thuê đất

Cụ thể cách tính diện tích đất phải nộp và đơn giá thuê đất được tiến hành theo hướng dẫn tại mục 2 và 3 sau đây.

2. Diện tích đất phải nộp tiền thuê đất trả tiền thuê hàng năm

     Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 77/2014/TT - BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định về diện tích đất phải nộp tiền thuê đất trả tiền thuê hàng năm như sau:

     Như vậy diện tích đất phải nộp tiền thuê đất được xác định cụ thể thông qua quyết định, hợp đồng thuê của người thuê đối với cơ quan Nhà nước. Trường hợp chưa có quyết định cho cho, hợp đồng thuê để xác định diện tích đất tính tiền thuê thì việc xác định dựa trên diện tích đất thực tế đang sử dụng. Theo đó có thể thấy một người được thuê cả một diện tích đất lớn nhưng có thể không phải trả tiền thuê đất đối với tất cả diện tích đất mà chỉ trả cho phần diện tích đang sử dụng. Tóm lại có thể thấy xác định diện tích đất phải nộp tiền thuê đất như sau:

Diện tích phải nộp tiền thuê = Diện tích cho thuê - diện tích đất không phải trả tiền thuê

3. Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

 Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 77/2014/TT - BTC quy định về cách xác định đơn giá như sau:

Đơn giá thuê đất hàng năm = mức tỷ lệ (%) x giá đất tính thu tiền thuê đất.

     Trong cách tính được nêu ra thì mức tỷ lệ (%) và giá đất tính được quy định như sau:

- Thứ nhất: Về mức tỷ lệ (%)

     Mức tỷ lệ (%) để tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và được công bố công khai trong quá trình tổ chức thực hiện.

- Thứ hai: Về giá đất tính thu tiền thuê đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 77/2014/TT - BTC quy định về giá đất tính tiền thuê đất như sau:

• Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
• Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất được tính theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.
  Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền thuê đất do Sở Tài chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.

- Thứ ba: Điều chỉnh đơn giá thuê đất

     Đơn giá thuê đất là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tiền thuê đất phải nộp. Đối với những chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm thì đơn giá thuê đất được xác định và được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định, thường là 05 năm theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 46/2014/NĐ - CP. Theo quy định tại Thông tư 77/2014/TT - BTC (khoản 4 điều 3 hướng dẫn chi tiết cho khoản 1 điều 14 nghị định 46/2014/NĐ-CP) hướng dẫn về thu tiền thuê đất thì đơn giá thuê đất cho thời kỳ tiếp theo được tính như sau:

Đơn giá thuê đất = Giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) Hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) Mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất.

     Bởi có việc điều chỉnh đơn giá thuê nên có trường hợp chủ thể thuê không biết mà thắc mắc về việc giá thuê đất năm trước và năm sau khác nhau, thường là tăng thêm bởi chưa tìm hiểu quy định về điều chỉnh đơn giá thuê đất hàng năm.    

      Như vậy đối với trường hợp của bạn, khi muốn thuê đất trả tiền thuê hàng năm cần xác định rõ các yếu tố để tính tiền thuê đất trả tiền thuê hàng năm để biết được số tiền chính xác mà mình phải nộp theo quyết định, hợp đồng cho thuê đất. Có thể thấy đối với những địa phương khác nhau thì diện tích thuê và giá thuê khác nhau bởi khác về hệ số điều chỉnh và mức tỷ lệ (%) do đó việc nắm vững về các quy định về giá tính tiền thuê đất tại địa phương là một lợi thế rất lớn cho bạn khi muốn thực hiện thủ tục thuê đất trả tiền thuê hàng năm.

     Theo quy định tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, đơn giá thuê đất, đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, đơn giá thuê đất có mặt nước trả tiền hàng năm của mỗi dự án được ổn định 05 năm tính từ thời điểm được nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ giao đất sang thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Hết thời gian ổn định, Cục trưởng Cục thuế, Chi cục trưởng Chi cục thuế điều chỉnh lại đơn giá thuê đất, đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, đơn giá thuê đất có mặt nước áp dụng cho thời gian tiếp theo theo quy định tại Điều 4, Điều 5 và Điều 6 Nghị định này.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.