CÁC THÔNG TIN TRÊN SỔ HỒNG CÓ SỰ SAI SÓT HAY KHÔNG?

Câu hỏi của bạn:

     Kính gửi Quý công ty Luật!
     Lời đầu tiên, kính chúc Quý công ty sức khỏe, an lành và gặt hái được nhiều thành công trong năm mới 2018. Hiện tại tôi có một vấn đề liên quan đến vấn đề Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xin được giải đáp và tư vấn. Cụ thể như sau:
     1. Khái quát tổng quan về đất ở gia đình
     Năm 2017 huyện X tôi có chủ trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân xã tôi. Đất gia đình tôi là đất ở ổn định lâu dài từ thời ông cha để lại kế thừa cho bố tôi theo phong tục cha truyền con nối chứ không có bất cứ giấy tờ thừa kế nào. Hơn nữa, từ thời ông cha đến bây giờ, về phía gia đình tôi cũng không có bất cứ giấy tờ gì thể hiện diện tích đất đang sử dụng. Đất đang ở cũng không có bất cứ tranh chấp nào. Tuy nhiên, về phía cơ quan nhà nước: (1) theo bản đồ địa chính UBND xã Y được thể hiện từ lâu khoảng từ năm 1980 trở về trước thì diện tích đất là 224m2. (2) Theo số liệu đo đạc của UBND huyện X năm 2012 diện tích đất là 293.2 m2. Ngày 25.12.2017 gia đình tôi nhận được Sổ hồng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.  Nội dung trong giấy có ghi (Đính kèm sổ hồng):
1. Diện tích 293.2 m2
2. Hình thức sử dụng: riêng
3. Mục đích sử dụng: đất ở tại nông thôn 224 m2, đất trồng cây hằng năm 69.2 m2.
4.Thời hạn sử dụng: Lâu dài (ONT), Theo luật định (CHN)
5. Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất
2.  Những nội dung xin giải đáp và tư vấn
(1). Tại mục (3) về mục đích sử dụng đất: tại sao tổng diện tích 293.2 m2 lại phân chia đất ở nông thôn 224m, đất trồng cây hằng năm 69.2m2? Việc chia mục đích sử dụng như vậy có đúng hay không? Liệu gia đình tôi có thể đề nghị công nhận đất ở nông thôn với tổng diện tích 293.2 m2.
(2). Tại mục (5) về nguồn gốc sử dụng đất:
- Nguồn gốc đất ghi như vậy đã đúng chưa?
- Diện tích đất 293.2 m2 có phải nộp tiền sử dụng đất không? Nếu có, mức phí là bao nhiêu?
- Đất này là do cha truyền con nối, vế sau tôi thấy ghi là “Nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất” đúng hay không?
Rất mong nhận được sự phản hồi sớm từ Quý công ty.
Trân trọng.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thông tin trên sổ hồng cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về thông tin trên sổ hồng chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;

Nội dung tư vấn về các thông tin trên sổ hồng:

1. Thông tin trên sổ hồng mục (3) về mục đích sử dụng đất

     Theo bản đồ địa chính UBND xã Y được thể hiện từ lâu khoảng từ năm 1980 trở về trước thì diện tích đất là 224m2. Cho nên, phần đất 224m2 là đất ở này đã được ghi nhận trong hồ sơ địa chính của gia đình. Đến năm 2012, UBND cấp huyện tiến hành đo đạc lại diện tích đất, phần đất  69,2 m2 là phần đất trồng cây hàng năm đã được ghi vào tổng phần đất gia đình hiện có chứ chưa phân định ra là đất ở hay đất trồng cây hằng năm. Chính quyền không ghi nhận trong bất kỳ văn bản có giá trị pháp lý nào là phần diện tích đất 69,2 m2 về sau của gia đình bạn là đất ở.

     Vì vậy, việc xác định mục đích sử dụng đất có thể được căn cứ vào hiện trạng sử dụng trên thực tế . Do đó, khi đo đạc xác định hiện trạng đất đai, gia đình bạn đang sử dụng phần diện tích đất này vào mục đích trồng cây lâu năm. Như vậy căn cứ theo số liệu đo đạc từ năm 2012 và hiện trạng sử dụng thực tế thì sổ hồng được cấp cho gia đình bạn: "đất ở tại nông thôn 224 m2, đất trồng cây hằng năm 69.2 m2" là phù hợp về pháp lý và về thực tế.

     Nếu muốn được sử dụng toàn bộ 293,2 m2 này vào mục đích đất ở, gia đình bạn hoàn toàn có thể xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất ở (đất phi nông nghiệp) nếu mảnh đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và phải được sự phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Về trình tự thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính, bạn có thể tham khảo thêm tại:

• Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm thành đất ở 
• Xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

2. Thông tin trên sổ hồng mục (5) về nguồn gốc sử dụng đất

     Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 thì "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này." Nguồn gốc đất ghi như vậy hoàn toàn hợp lý.

     Đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013 gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

     Trên sổ hồng có ghi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là phù hợp với quy định của pháp luật. Bạn phải nộp tiền sử dụng đất, mức phí được quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

"2. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

a) Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này"

     Phần vế sau sổ hồng có ghi “Nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất” là hoàn toàn hợp lý do phần đất này do ông bà, tổ tiên để lại cho con cháu.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi các thông tin trên sổ hồng có sự sai sót hay không. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.