Các điều cần chú ý khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Đối với trường hợp đất sử dụng sau ngày 15/10/1993 và trước ngày 01/07/2004 nếu thỏa mãn các điều kiện như đất không có tranh chấp...

XIN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU

Câu hỏi của bạn về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu: 

     Kính chào công ty. Gia đình e nhờ văn phòng tư vấn dùm về cấp GCN QSDĐ lần đầu.

     Em xin trình bày như sau: Năm 1997 gia đình e mua thửa đất của ông Đ (lúc đó nhà ông Đ chưa có sổ đỏ riêng, thửa đất nhà ông Đ được xã bàn giao năm 1985) đã được UBND xã chứng nhận và đã nộp tiền chuyển nhượng. Thửa đất của nhà ông Đăng nằm trong một thửa lớn theo tờ bản đồ 299 năm 1980 là 2085m2. Hiện ông Đăng đã làm sổ đỏ phần diện tích còn lại sau khi bán.

     Nhờ văn phòng tư vấn dùm em: Hồ sơ cấp GCN QSDĐ lần đầu của em đã hoàn thiện chưa, nếu chưa còn thiếu những mục nào? Những bước tiếp theo hoàn thành để ra đc sổ là gì? Em nộp hồ sơ này tại phòng 1 cửa của UBND huyện hay VP ĐKĐĐ có được không? Sau bao lâu sẽ được thụ lý phản hồi? Lệ phí để cấp sổ lần đầu và nghĩa vụ thuế đối với trường hợp này của nhà em là bao nhiêu ạ?

Xin cảm ơn văn phòng luật sư.

Câu trả lời của Luật sư về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầuchúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như sau:

1. Căn cứ pháp lý về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:

2. Nội dung tư vấn về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:

     Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Thực tế hiện nay, đất đai đang là một vấn đề được rất nhiều người quan tâm, muốn sở hữu được đất đai thì cần phải có đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như sau:

Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

 2.1 Điều kiện để được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

   Căn cứ theo Điều 101 Luật Đất Đai 2013 quy định:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

     Như vậy Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 thì:

     + trường hợp của gia đình bạn đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và;

     + không vi phạm pháp luật về đất đai; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch;

     => thì đủ điều kiện đề nghị, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, gia đình bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo hướng dẫn tại mục 2.2 dưới đây.

2.2 Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

     Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ của hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ sau:

  • Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;
  • Giấy tờ chứng minh đang sử dụng đất ổn định theo Điều 21 Nghị định 43/204/NĐ-CP như: 

    + Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
    + Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình mình với ông Đăng.

  • Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…
  • Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31 (giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở: giấy tờ mua bán, được giao, được tặng cho), Điều 32 (giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở), Điều 33 (giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng) và Điều 34 (giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm) của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
  • Ngoài các giấy tờ theo quy định trên, khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ cần xuất trình giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của người đề nghị cấp GCNQSDĐ lần đầu.

     Đối chiếu với các quy định nêu trên, với bộ hồ sơ mà bạn đã cung cấp, về cơ bản đã tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, bạn cần bổ sung một số giấy tờ chứng minh về việc tạo lập nhà ở trên đất/hoặc cây trồng trên đất (do thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi chưa thể hiện việc trên đất có hay không có công trình hoặc cây trồng); và giấy tờ xác minh gia đình bạn đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm..) với Nhà nước. Đồng thời, bạn cũng cần chuẩn bị thêm các giấy tờ nhân thân để giao nộp khi xin cấp GCNQSDĐ lần đầu.

2.3 Trình tự, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

     Căn cứ điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục thực hiện như sau:

     Bước 1Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai bao gồm:

     Bước 2: Giải quyết hồ sơ

  • Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:

     + Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp;

     + Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

     + Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ; Xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã trong 15 ngày.

  • Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

     + Kiểm tra hồ sơ đăng ký; Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký;

     + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;

     + Chuẩn bị hồ sơ để Phòng tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

    + Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

     Bước 3: Trả kết quả

     Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

     => Như vậy, bạn có thể nộp hồ sơ tại UBND xã, phường nơi có đất hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất đều được

Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

2.4 Các chi phí phải nộp khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

2.4.1 Tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất

     Tiền sử dụng đất được quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 107 Luật đất đai:

Điều 107. Các khoản thu tài chính từ đất đai

1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; (…)

     Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai quy định:

 

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

    Tiền sử dụng đất được xác định trên các căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 108 Luật đất đai như sau:

Điều 108. Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất    

1. Căn cứ tính tiền sử dụng đất:

a) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;

b) Mục đích sử dụng;

c) Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá (…)

     Như vậy, gia đình của bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Giá đất tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất và bảng giá đất theo quyết định của từng tỉnh ban hành. Cụ thể, có thể tham khảo theo đường link sau:

Các chi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của pháp luật

2.4.2 Lệ phí trước bạ

     Lệ phí trước bạ là lệ phí nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, trong đó khoản 1 có quy định:

Điều 2: Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất. (…)

     Như vậy, nhà, đất là đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ do đó khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.

     Căn cứ tính lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP:

Điều 5. Căn cứ tính lệ phí trước bạ

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

     Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành

     Mức thu lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ phần trăm, mức thu đối với nhà, đất được quy định tại Khoản Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, cụ thể:

Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.

2. Súng săn, súng dùng để tập luyện, thi đấu thể thao là 2%.

3. Tàu thủy, sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy, thuyền, du thuyền, tàu bay mức thu là 1%.

4. Xe máy mức thu là 2% (…)

     Vậy theo Khoản 1 Điều 7 thì tiền lệ phí trước bạ của gia đình bạn phải đóng là 0,5 %.

2.4.3 Các chi phí khác khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:

     Bao gồm: phí đo đạc, lệ phí địa chính, phí thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí in Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định trên phạm vi tỉnh mình.

     Kết luận: Như vậy về vấn đề xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật. Gia đình bạn có thể tiến hành nộp hồ sơ tại phòng đăng ký kinh doanh hoặc UBND xã tùy thuộc vào điều kiện của bản thân.

Bài viết tham khảo:

     Để được tư vấn chi tiết về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Ngọc Thúy