Thủ tục tách thửa đất sở hữu chung theo quy định mới nhất

Thủ tục tách thửa đất sở hữu chung theo quy định mới nhất của pháp luật: điều kiện, trình tự, thủ tục để thực hiện việc tách thửa.

TÁCH THỬA ĐẤT SỞ HỮU CHUNG

Câu hỏi của bạn về thủ tục tách thửa đất sở hữu chung:

     Chào luật sư, xin luật sư tư vấn giúp tôi: Chồng tôi và anh chồng cùng đứng tên sở hữu phần tài sản thừa kế từ cha mẹ để lại hơn 1000 m2  tại huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh (trong phần tài sản này đã thỏa thuận giữa 2 người là chia cho a chồng tôi 1 phần tài sản trên). Nhưng giờ cả 2 muốn tách riêng đứng tên sổ hồng có được không? Thủ tục như thế nào? Và phải tốn phí bao nhiêu? Tôi xin cảm ơn luật sư!

Câu trả lời của Luật sư về thủ tục tách thửa đất sở hữu chung:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về tách thửa đất sở hữu chung, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thủ tục tách thửa đất sở hữu chung như sau:

1. Cơ sở pháp lý về thủ tục tách thửa đất sở hữu chung:

2. Nội dung tư vấn về thủ tục tách thửa đất sở hữu chung:

     Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Khi các chủ thể muốn phân chia tài sản sở hữu chung thì thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật dân sự và chuyên ngành. Cụ thể, đối với tài sản là đất đai thì phải thực hiện thủ tục tách thửa đất sở hữu chung theo quy định của pháp luật.

Tách thửa đất sở hữu chung

2.1 Quyền của các thành viên đối với tài sản là đất sở hữu chung

     Căn cứ Điều 219 Bộ Luật Dân sự 2015 về quyền chia tài sản thuộc sở hữu chung:

Điều 219. Chia tài sản thuộc sở hữu chung

1. Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán và chủ sở hữu chung đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

     Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

     Theo đó, chồng và anh chồng của bạn có quyền chia tài sản hay tách thửa đất sở hữu chung đó. Tuy nhiên việc thực hiện tách thửa đất sở hữu chung phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Mặt khác, cũng cần phải xác định rõ xem tỷ lệ sở hữu giữa anh chồng và chồng bạn đối với mảnh đất đó là bao nhiêu.

2.2 Điều kiện tách thửa đất sở hữu chung

     Theo quy định tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai quy định về điều kiện hạn mức tối thiểu khi thực hiện tách thửa như sau:

Điều 43d. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Căn cứ Điều 3 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố:

Điều 3. Điều kiện thửa đất được phép tách thửa

1. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

2. Việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171, Luật Đất đai;

3. Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định này.

     Căn cứ Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh:

Điều 5. Quy định về tách thửa các loại đất

1. Tách thửa đất ở:

a) Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giải quyết tách thửa đất

b) Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Khu vực

Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa

Khu vực 1:

gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.

tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.

Khu vực 2:

gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.

tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3:

gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).

tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

c) Trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao Ủy ban nhân dân quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành theo quy định tại khoản 2, Điều 7, Quyết định này để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.

d) Đối với khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp quy định tại khoản 2, Điều này, việc tách thửa đất ở phải đảm bảo quy định tại Quyết định này.

2. Tách thửa đất nông nghiệp:

a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500 m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai.

3. Tách thửa đất có nhiều mục đích sử dụng: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ Điều 11, Luật Đất đai, khoản 1, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ và các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, để xác định loại đất và diện tích tương ứng theo loại đất. Việc tách thửa đối với từng loại đất thực hiện theo quy định, về diện tích tối thiểu tương ứng với loại đất được quy định tại Quyết định này.

     Như vậy, để có thể tách thửa đất sở hữu chung thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

  • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng,…);
  • Đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất;
  • Việc tách thửa đất sở hữu chung phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại nơi có đất;
  • Khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu. Cụ thể, đối với diện tích tối thiểu ở huyện Củ Chi:

       + Đối với phần diện tích đất ở: sau khi tách thửa mỗi thửa phải còn tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét

        + Đối với phần diện tích đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: sau khi tách thửa, diện tích mỗi mảnh tối thiểu là 500 m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

tách thửa đất sở hữu chung

tách thửa đất sở hữu chung

2.3 Thủ tục tách thửa đất sở hữu chung

     Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 1: Thực hiện đo vẽ, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất; 

Bước 2: Xin công văn chấp thuận đủ điều kiện tách thửa đất. Bạn cần nộp 01 bộ hồ sơ gồm có các loại giấy tờ sau đây đến Văn phòng đăng ký đất đai để xin công văn chấp thuận đủ điều kiện tách thửa đất:

  • Hồ sơ kĩ thuật thửa đất;
  • Đơn đề nghị tách thửa đất (theo mẫu);
  • Bản sao GCN quyền sử dụng đất;
  • Bản sao giấy tờ tùy thân của hai bên: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu…

Bước 3: Lập văn bản thỏa thuận về việc tách thửa giữa chồng bạn và anh chồng bạn, công chứng tại phòng công chứng/UBND xã.

Bước 4: Thực hiện tách thửa đất đất sở hữu chung. Hồ sơ gồm có các loại giấy tờ:

  • Văn bản thỏa thuận đã công chứng ở trên;
  • Đơn đăng kí biến động đất đai (theo mẫu);
  • Đơn đề nghị tách thửa đất (theo mẫu);
  • Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
  • Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
  • Chứng minh nhân dân; sổ hộ khẩu bản sao chứng thực,…;

Hồ sơ được nộp tại cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 6: Nhận kết quả.

2.4 Nghĩa vụ tài chính khi tách thửa đất sở hữu chung

     Các nghĩa vụ tài chính khi tách thửa đất sở hữu chung:

  • Lệ phí cấp GCN QSDĐ
  • Phí thẩm định hồ sơ cấp GCN QSDĐ theo thông tư 85/2019/TT-BTC
  • Phí đăng ký biến động
  • Các nghĩa vụ tài chính khác…

Bài viết tham khảo:

    Để được tư vấn chi tiết về thủ tục tách thửa đất đồng sở hữu quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Nguyễn Quân