1. Cá nhân kinh doanh bất động sản được hiểu như thế nào?

     Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.

     Theo đó, cá nhân kinh doanh bất động sản được hiểu là việc cá nhân tự mình trực tiếp tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản để thu lợi nhuận. Vậy điều kiện để cá nhân được hoạt động kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp là gì?

2. Cá nhân kinh doanh bất động sản có phải thành lập doanh nghiệp không?

Khoản 1 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản quy định:

Trong đó, Khoản 3 và Khoản 4 quy định:

     Như vậy, căn cứ quy định trên, có thể hiểu rằng, khi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định. Trừ 2 trường hợp sau đây thì không phải thành lập doanh nghiệp:

• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ;
• Cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới quy mô nhỏ.

Vậy thế nào là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và dưới quy mô nhỏ?

Về nội dung này được hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, cụ thể:

• Để được xác định là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
  • Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;
  • Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.
• Cá nhân kinh doanh bất động sản dưới quy mô nhỏ được xác định trong trường hợp: cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.

3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện gì?

     Để hoạt động kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sả phải có số vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng số vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng số vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp  doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

     Luật kinh doanh bất động sản 2023 không có quy định về vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vì vậy, không bắt buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn điều lệ trên 20 tỷ.

     Cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và đáp ứng điều kiện theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản.