BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI XÂY DỰNG NHÀ Ở LÀM LÚN NỀN MÓNG NHÀ HÀNG XÓM

Câu hỏi của bạn:

     Chào luật sư! Tôi có câu hỏi nhờ giải đáp ạ!

     Nhà tôi đang xây nhà, quá trình ép cọc bê tông có làm lún nền (khoảng 10 viên gạch) và nứt tường nhà hàng xóm (bị ít và mưa chưa thấm). Thấy vậy nhà tôi chuyển sang phương án cọc nhồi nhằm tránh ảnh hưởng ạ. Nhà hàng xóm xây dựng cách đây đã lâu rồi khoảng 20_30 năm rồi. Họ đòi bồi thường, nhà tôi đã chấp nhận bồi thường 200.000.000 đồng nhưng họ không đồng ý (tính thiệt hại chỉ khoảng 10 triệu là cùng). Họ bắt nhà tôi phải xây lại nhà mới cho họ hoặc bồi thường 500 triệu đồng trong khi nhà của họ là nhà 2 tầng, 1 xép xây dựng rất lâu rồi. Sự đền bù như vậy là quá bất hợp lí (đúng hơn gia đình họ cờ bạc được dịp làm tiền gia đình tôi). Chúng tôi đồng ý bồi thường nhưng phải hợp lí họ không chịu đòi gửi đơn ra phường. Vậy luật sư cho hỏi gia đình tôi phải làm sao bây giờ ạ? (Nhà tôi xây có giấy phép, thiết kế được phép xây dựng của thành phố). Mong luật sư giúp gia đình tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn ạ!

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về Bồi thường thiệt hại khi xây dựng nhà ở làm lún nền móng nhà hàng xóm, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015 
• Thông tư 02/2014/TT- BXD hướng dẫn thi hành nghị định 121/2013/NĐ- CP

Nội dung tư vấn:

     1. Nội dung về xây dựng nhà ở làm lún nền móng nhà hàng xóm

     Trên nguyên tắc chung theo quy định của pháp luật về xây dựng, khi tiến hành xây dựng công trình cần phải đảm bảo việc xây dựng không ảnh hưởng tới các công trình lân cận, liền kề. Nếu như có xảy ra việc làm lún, nứt công trình liền kề thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng về tài sản.

      Nghị định 121/2013/NĐ- CP tại điều 27 quy định vi phạm về thi công xây dựng gây lún, nứt công trình lân cận, liền kề thì bị xử phạt hành chính như sau:

     "Điều 27. Vi phạm quy định về thi công xây dựng (...)

     2. Xử phạt hành vi thi công xây dựng công trình vi phạm các quy định về xây dựng gây lún, nứt công trình lân cận, công trình hạ tầng kỹ thuật như sau:

     a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ nông thôn hoặc công trình xây dựng khác trừ trường hợp quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản này;

     b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

     c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình."

     Đồng thời, Bộ luật dân sự 2015 quy định mức bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, căn cứ cách xác định mức bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng trong trường hợp này như sau:

     "Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

     1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác."

     Và "Điều 585. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại

     1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (...)

     3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường (...)"

     Cách xác định thiệt hại do tài sản bị xâm phạm để tính mức tiền đền bù bồi thường được quy định tại điều 589 bộ luật dân sự 2015 "Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm" như sau:

     "Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm bao gồm:

     1. Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng.

     2. Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.

     3. Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.

     4. Thiệt hại khác do luật quy định."

     => Mặc dù hành vi của bạn về mặt pháp lý đã có sự vi phạm. Tuy nhiên, xử phạt vi phạm hành chính phải được thực hiện bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (có biên lai xử phạt và quyết định xử phạt) hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại được tiến hành thông qua việc thỏa thuận giữa các bên hoặc yêu cầu tòa án giải quyết.

     2. Giải quyết thế nào khi xây dựng nhà ở làm lún nền móng nhà hàng xóm

     Trước hết, việc bồi thường cho gia đình hàng xóm của bạn bị ảnh hưởng khi nhà bạn xây dựng nhà theo giấy phép xây dựng được thực hiện thông qua đàm phán, thỏa thuận thương lượng giữa các bên. Nếu không thể thỏa thuận được, một trong số các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết.

     Thứ hai, nếu bên hàng xóm của bạn lựa chọn đề nghị Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết thì có thể gia đình bạn ngoài tiền bồi thường thiệt hại còn phải chịu xử phạt vi phạm hành chính với mức xử phạt như chúng tôi tư vấn nêu trên. Thông tư 02/2014/TT- BXD hướng dẫn thi hành nghị định 121/2013/NĐ- CP quy định quy trình giải quyết khi có hành vi xây dựng gây lún, nứt công trình xây dựng liền kề như sau:

     "Điều 3. Về xử lý công trình xây dựng gây lún, nứt, hư hỏng công trình lân cận, có nguy cơ làm sụp đổ hoặc gây sụp đổ công trình lân cận quy định tại Khoản 2, Khoản 4 Điều 13; Khoản 2, Khoản 5 Điều 27 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP

     1. Tổ chức, cá nhân có hành vi tổ chức thi công xây dựng vi phạm quy định về xây dựng gây lún, nứt, hư hỏng công trình lân cận (bao gồm cả công trình hạ tầng kỹ thuật); có nguy cơ làm sụp đổ hoặc gây sụp đổ công trình lân cận thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Khoản 2, Khoản 4 Điều 13; Khoản 2, Khoản 5 Điều 27 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, đồng thời bị ngừng thi công xây dựng để bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP theo trình tự, thủ tục như sau:

     a) Sau khi biên bản vi phạm hành chính được lập, nếu bên vi phạm và bên bị thiệt hại không tự thỏa thuận được và một bên có đơn yêu cầu thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã chủ trì việc thỏa thuận mức bồi thường thiệt hại giữa bên vi phạm và bên bị thiệt hại. Hết thời hạn 07 ngày kể từ ngày thỏa thuận lần đầu không thành hoặc bên bị thiệt hại vắng mặt tại buổi thỏa thuận lần đầu mà không có lý do chính đáng, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã tổ chức thỏa thuận lần hai. Tại buổi thỏa thuận lần hai mà bên bị thiệt hại tiếp tục vắng mặt không có lý do chính đáng thì bên vi phạm được tiếp tục thi công xây dựng sau khi chuyển khoản tiền tương đương mức thiệt hại gây ra vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định mức tiền bảo lãnh căn cứ vào yêu cầu của bên bị thiệt hại, có xem xét đến đề nghị, giải trình của bên vi phạm;

     b) Trường hợp thỏa thuận lần hai không thành, hai bên thống nhất mời một tổ chức độc lập, có tư cách pháp nhân để xác định mức độ thiệt hại làm cơ sở bồi thường. Trong thời hạn 07 ngày mà hai bên không thống nhất được việc mời tổ chức để giám định, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định mời một tổ chức để giám định, chi phí do bên vi phạm chi trả;

     c) Trong thời hạn 07 ngày mà một trong các bên không thống nhất với kết quả do tổ chức giám định đưa ra, bên đó có quyền mời một tổ chức khác và tự chi trả chi phí. Kết quả giám định này là căn cứ để xác định mức bồi thường. Trường hợp bên còn lại không thống nhất với kết quả lần hai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định mức bồi thường theo mức trung bình của kết quả giám định lần 1 và kết quả giám định lần 2;

     d) Sau 30 ngày mà tổ chức giám định không cung cấp kết quả giám định, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định sử dụng kết quả giám định ban đầu làm cơ sở xác định bồi thường thiệt hại. Bên gây thiệt hại có trách nhiệm mở tài khoản tiền gửi tại ngân hàng và chuyển đầy đủ số tiền bồi thường theo kết quả giám định vào tài khoản đó. Sau khi bên gây thiệt hại đã chuyển đủ số tiền vào tài khoản tại ngân hàng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định cho phép tiếp tục thi công xây dựng công trình.

     2. Trường hợp bên bị thiệt hại không thống nhất với mức bồi thường thì có quyền khởi kiện tại Tòa án.

     3. Trường hợp bên gây thiệt hại không bị xử phạt vi phạm hành chính thì vẫn áp dụng quy định tại các Điểm a, Điểm b, Điểm c, Điểm d và Điểm đ Khoản 1 Điều này để giải quyết việc bồi thường thiệt hại.

     4. Trường hợp công trình xây dựng có nguy cơ sụp đổ hoặc gây sụp đổ công trình lân cận thì Chủ đầu tư có trách nhiệm hỗ trợ tiền di chuyển và thuê chỗ ở tạm thời cho bên bị thiệt hại trong thời gian giải quyết."

     => Như vậy, trong trường hợp có sự can thiệp, giải quyết của Ủy ban nhân dân thì việc bồi thường sẽ được tiến hành theo sự chủ trì của Ủy ban nhân dân. Nếu không thỏa thuận được mức bồi thường các bên có thể thuê đơn vị giám định để giám định mức thiệt hại trước khi thực hiện bồi thường. Trường hợp không thể thỏa thuận được thì có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân để được giải quyết kịp thời. Mức bồi thường được xác định theo thỏa thuận (nếu các bên thỏa thuận được) hoặc theo quy định của Bộ luật dân sự nêu trên.

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

• Xây dựng nhà tạm trên đất nông nghiệp và trồng cây lâu năm trên đất nông nghiệp có bị xử phạt không?
• Thời hiệu xử phạt và hình thức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng

    Để được tư vấn chi tiết về lĩnh vực đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
     Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn.