BỊ LẤN CHIẾM ĐẤT NHƯNG KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Khu vực tôi đang sống trước kia là nghĩa địa dân cư chưa có. Từ những năm 2000 thì dân bắt đầu khai hoang và xây dựng nhà cửa để sinh sống. Đất ở đây đa phần đều không có sổ đỏ nên các khu đất được chia cách, phân biệt bằng các cây cối do dân trồng. Các cây này được hiểu là lộ giới giữa 2 khu đất. Giờ xảy ra tranh chấp giữa 2 bên khi khu đất của tôi bị chủ mới của lô đất bên cạnh lấn qua cây được trồng làm lộ giới 0,5m. Người chủ mới A này mua lại đất được tách ra từ người chủ cũ B, 2 bên mua bán với nhau bằng giấy viết tay. Trong giấy tờ mua bán, không rõ 2 bên đã định lộ giới như thế nào khi người chủ cũ B nói chỉ bán đất từ cây lộ giới đó trở lại. Nhưng người chủ mới A lại kêu đất mua theo ngang nhà là 6m. Giờ xảy ra mâu thuẫn giữa 2 bên không thống nhất được và những lô đất này cũng không có giấy tờ. Vậy Luật sư cho tôi hỏi: khu đất này đang tranh chấp có được xem là đất của dân và có được cấp sổ đỏ hay không? Bị lấn chiếm đất nhưng không có sổ đỏ thì phải làm như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013

Nội dung tư vấn về vấn đề bị lấn chiếm đất nhưng không có sổ đỏ:

     Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

1. Điều kiện để được cấp sổ đỏ

     Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

     "2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo đó, điều kiện để được nhà nước cấp GCNQSDĐ là:

• Đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004
• Không vi phạm pháp luật về đất đai
• Đất không có tranh chấp,
• Đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

     Như vậy, đất của bạn đã được sử dụng từ trước năm 2004, nhưng đang xảy ra tranh chấp nên không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, nếu việc khai hoang đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương bạn thì bạn vẫn được tiếp tục sử dụng đất.

     Về trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ bạn có thể tham khảo thêm tại bài viết: Sổ đỏ và thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu [caption id="attachment_67992" align="aligncenter" width="450"] Bị lấn chiếm đất nhưng không có sổ đỏ[/caption]

2. Bị lấn chiếm đất nhưng không có sổ đỏ thì giải quyết như thế nào?

     Để giải quyết được tranh chấp này, trước tiên các bên cần cung cấp các loại giấy tờ về đất đai nếu có để xác định quyền sử dụng đất của mình.

     Mặc dù đất đai chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng bạn có thể đi trích lục hồ sơ địa chính, để xác định được việc sử dụng đất trên thực tế của các bên đang được ghi nhận như thế nào, và dựa vào đó để thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp đất đai nói trên.

• Nếu trong các giấy tờ về đất đai ghi nhận được phần đất của chủ A bao gồm cả phần hàng rào, thì chủ A hoàn toàn có quyền chuyển nhượng diện tích đất đó cho chủ B.
• Nếu trong các giấy tờ về đất đai ghi nhận phần đất của chủ A không bao gồm phần hàng rào thì việc chủ A chuyển nhượng phần diện tích đất đó cho chủ B là không được phép. Chủ B có trách nhiệm trả phần đất đó cho bạn và giải quyết tranh chấp với chủ A khi diện tích mua bán không đúng như nội dung thỏa thuận giữa chủ A và chủ B.

     Nếu hai bên không thể thỏa thuận để giải quyết được tranh chấp, bạn có thể làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải tranh chấp đất đai này. Đối với trường hợp hòa giải không thành, bạn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cao hơn để đề nghị giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai:

     "Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

     ...

     2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

     a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

     b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự"

     Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết: Tranh chấp đất đai và trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.

     Để được tư vấn chi tiết về việc bị lấn chiếm đất nhưng không có sổ đỏ thì giải quyết như thế nào quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail:  lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất!

     Xin chân thành cảm ơn!