BÊN MUA MUỐN HỦY HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Câu hỏi của bạn:

     Nhờ anh chị tư vấn giúp. Tôi bên A có bán cho bên B lô đất và nhận cọc như trên. Giờ bên B nói lô đất đó không sang tên được. Giờ bên B đòi lại cọc có được không? Hai bên đã cam kết: “Nếu bên A không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên mà không phải vì lý do khách quan thì có trách nhiệm chịu phạt cọc gấp đôi số tiền mà bên B đã đặt cọc. Nếu bên B không nhận chuyển nhượng theo đúng thời hạn thỏa thuận thì bên A được toàn quyền sở hữu số tiền đặt cọc.”

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013.
• Chỉ thị 03/2010/CT-BTNMT về chấn chỉnh và tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Nội dung tư vấn bên mua muốn hủy hợp đồng đặt cọc

     Theo thông tin bạn cung cấp bên mua muốn hủy hợp đồng đặt cọc với lý do lô đất không sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được. Hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cả lô đất không thuộc trường hợp phải tách thửa đất đảm bảo quy định về diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh nên khi đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên có thể tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên cấp giấy chứng nhận.

     1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

     “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

     Bên bán hay bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đầy đủ điều kiện này thì hai bên có thể tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng phải có công chứng chứng thực theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013. [caption id="attachment_73337" align="aligncenter" width="400"] Bên mua muốn hủy hợp đồng đặt cọc[/caption]

     2. Điều kiện sang tên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Trong trường hợp đất đó nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt mà đã có thông báo thu hồi đất thì không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm mua bán chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, chuyển đổi được quy định tại điểm d khoản 1 chỉ thị 03/2010/CT-BTNMT như sau:

     “Không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất đối với các khu vực đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt mà đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”    

     Như vậy, mặc dù hai bên đã đủ điều kiện để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nếu mảnh đất này đã có thông báo thu hồi đất thì khi nộp hồ sơ đăng ký biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không thực hiện được. Bên chuyển nhượng biết đất đã có thông báo thu hồi đất mà vẫn thực hiện giao dịch mà bên mua không biết điều này thì hoàn toàn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

     Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rất ít trường hợp không đủ điều kiện sang tên trừ trường hợp nêu trên. Vì khi công chứng, công chứng viên sẽ kiểm tra tính đúng sai của các thông tin trên giấy chứng nhận với thông tin của chủ sử dụng đất. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra thông tin về thửa đất, quy hoạch, kế hoạch và hiện trạng sử dụng đất.

     Như vậy, việc bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay bên đặt cọc đưa ra lý do như vậy là không có căn cứ nhằm lấy lại số tiền đặt cọc. Bạn (bên A) là bên nhận cọc không chấp nhận yêu cầu đó vì không phải lý do chính đáng, bên B rõ ràng là bên vi phạm hợp đồng và phải thực hiện theo đúng cam kết là “Nếu bên B không nhận chuyển nhượng theo đúng thời hạn thỏa thuận thì bên A được toàn quyền sở hữu số tiền đặt cọc.”

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hậu quả pháp lý
• Theo pháp luật hiện hành đòi lại tiền đặt cọc mua nhà đất có được không?

     Để được tư vấn chi tiết về bên mua muốn hủy hợp đồng đặt cọc, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất. Xin chân thành cảm ơn..

     Trân trọng./.