Xác định thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như thế nào? Thời điểm phát sinh xác định Thuế thu nhập cá nhân.

THUẾ TNCN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Kiến thức của bạn:

Xác định thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kiến thức của Luật sư

Cơ sở pháp lý:

  • Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014
  • Thông tư 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
  • Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

Nội dung kiến thức về thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1. Thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Thuế thu nhập cá nhân là: khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp một phần tiền lương hoặc từ các nguồn thu nhập khác vào ngân sách nhà nước.     

     Căn cứ theo khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo hướng dẫn tại điểm a, khoản 1, Điều 3 Thông tư này.

     Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm a, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC bao gồm:

  • Vợ với chồng;
  • Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
  • Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
  • Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
  • Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
  • Ông nội, bà nội với cháu nội,
  • Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
  • Anh chị em ruột với nhau.

     Đối với Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam phải đảm bảo những điều kiện sau (theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC):

  • Chỉ có duy nhất quyền sử dụng một thửa đất ở
  • Có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
  • Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

     Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế.

2. Cách xác định thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân như sau:

     Thuế thu nhập cá nhân phải nộp           =      Giá chuyển nhượng           x           Thuế suất

     Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của Toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

     Trong đó, giá chuyển nhượng và thuế suất được tính như sau:

thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1. Giá chuyển nhượng

a, Đất không có công trình xây dựng trên đất

     Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. 

     Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b, Đất gắn với công trình xây dựng trên đất

     Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. 

     Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

     Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. 

     Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng. 

c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

     Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

     Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

2.2. Thuế suất 

     Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

3. Thời điểm phát sinh tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

     Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

     Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế. 

     Để được tư vấn chi tiết về xác định thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail:  lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất!

     Xin chân thành cảm ơn!