TRANH CHẤP VỀ CỔNG ĐI CHUNG

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào luật sư, tôi xin trình bày 1 việc như sau:

     2 gia đình ông Sông và ông Oang có 1 cổng đi chung được thể hiện trên bản đồ địa chính xã năm 1986. Đến năm 1993 đo đạc lại bản đồ lại đo đạc phần cổng đi chung kia vào đất của gia đình ông Sông và gia đình ông Sông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế 2 gia đình vẫn để làm cổng đi chung. Nay ông Sông và ông Oang đều đã mất con ông Sông thuê máy về lấp cổng đi chung làm cho gia đình con trai ông Oang không có đường đi lại. Xin luật sư tư vấn giúp tôi cách giải quyết và những quy định gì về cổng đi chung này.

     Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về việc tranh chấp cổng đi chung chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nội dung tư vấn:

     Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi tạm thời nhận định sẽ là một trong số các trường hợp sau:      Theo quy định của bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

     1. Trường hợp 1: Lối đi chung, ranh giới giữa bất động sản của hai gia đình ông Oang và Ông Sông đã được hình thành hơn 30 năm, hình thành do thỏa thuận giữa các bên

     Thứ nhất, theo quy định của bộ luật dân sự tại điều 175 về ranh giới giữa các bất động sản liền kề như sau:

     “Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

     1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

     Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

     2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

     Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

     Thứ hai, hiện tại giữa hai bên đã có cổng đi chung (chúng tôi vẫn chưa được bạn miêu tả rõ về cổng đi chung trong trường hợp của bạn là như thế nào nhưng tạm thời chúng tôi nhận định đó là phần diện tích được mở thành lối đi từ bất động sản của hai nhà tới lối đi chung của cộng đồng. Tại năm 1986 đó là phần diện tích sử dụng chung của cả hai nhà, nhưng đơn vị địa chính đã tự đo đạc lại diện tích đất năm 1993 để phần diện tích chung trở thành diện tích riêng cho ông Sông; từ đó tới nay ông Oang không có văn bản, yêu cầu hay bất cứ thắc mắc nào được gửi tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền?. Hoặc tại thời điểm năm 1993, việc đo đạc và xác định lại diện tích thực tế được quyền sử dụng của ông Sông và ông Oang, thấy có sự khác biệt mà ông Oang lại không có đề xuất, ý kiến gì với bản vẽ được lập bởi đơn vị địa chính?. Tại sao từ năm 1986 tới năm 1993 đơn vị địa chính lại đo vẽ xác nhận lại diện tích đất như vậy trong khi đã có bản đồ địa chính năm 1986 ghi nhận rõ, hai bên không có tranh chấp hay minh chứng gì cho việc phần diện tích sử dụng chung đó là phần diện tích sử dụng riêng của ông Sông. Rất nhiều thông tin xung quanh thời điểm này bạn chưa cung cấp cho chúng tôi.

     => Và do vậy, hiện tại từ thông tin bạn cung cấp, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

     Nếu như nguồn gốc của cổng đi chung giữa hai bên là đã được hình thành từ lâu (từ 30 năm trở lên) theo như quy định của pháp luật dân sự nêu trên hoặc được Nhà nước công nhận (bằng chứng là tại thời điểm năm 1986 được ghi nhận trong bản đồ địa chính xã) và các chứng cứ khác ông Oang cần gửi kèm nhằm mục đích chứng minh diện tích đất mà ông Sông có được là do đơn vị đo đạc lại bản đồ địa chính đã đo vẽ sai so với thực tế và văn bản đã có. Lúc này, ông Oang có thể gửi đơn đề nghị thu hồi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Sông (nếu cả hai ông đã mất thì những người thừa kế quyền sử dụng đất của hai mảnh đất trên có quyền gửi đơn yêu cầu) theo quy định tại điểm d, khoản 2, điều 106, luật đất đai 2013 như sau:

     “Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp: (…)2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

     Trình tự, thủ tục, hồ sơ cần chuẩn bị và tiến hành:

     Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

     Hồ sơ gồm:

• Đơn phản ánh việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định
• Giấy chứng nhận (bản gốc) đã cấp.

     Hồ sơ nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai- Phòng tài nguyên môi trường và nhận phiếu hẹn trả kết quả thủ tục hành chính.

     Bước 2: Nhận kết quả thủ tục hành chính theo phiếu hẹn.

     2. Trường hợp 2: Nếu như phần diện tích đó được chứng minh không phải là diện tích hình thành lối đi chung giữa hai gia đình, mà theo đúng bản đồ địa chính được đo vẽ năm 1993.

     Lúc này nếu như bất động sản của gia đình ông Oang bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có đủ lối đi ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của gia đình ông Sông, để được sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề thì bạn cần phải tiến hành theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật đất đai. Quy định cụ thể như sau:

     Bộ luật dân sự quy định tại điều 254: “Điều 254. Quyền về lối đi qua

     1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

     Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

     Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

     2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

     3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.” 

     Luật đất đai quy định trường hợp này tại điều 171 như sau: “Điều 171. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

     1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.

     2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này”

     => Do đó, để được quyền sử dụng một phần diện tích đất hợp pháp của nhà ông Sông thì nhà ông Oang sẽ phải thực hiện một trong số các giải pháp sau nhằm đạt được thỏa thuận có quyền sử dụng:

     Cách 1: Thỏa thuận với bên gia đình nhà ông Sông về diện tích, chiều rộng, chiều dài của con đường; mức bồi thường đối với bên gia đình nhà ông Sông.

     Cách 2: Nếu phát sinh tranh chấp giữa các bên thì một trong số các bên có thể nộp đơn yêu cầu tòa án giải quyết vụ việc tranh chấp, có bản án của tòa. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp sẽ được tiến hành theo thủ tục tố tụng dân sự.

     Trình tự, thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất liền kề được thực hiện như sau:

     Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

     Hồ sơ gồm:

• Giấy chứng nhận (nếu có)
• Hợp đồng giữa hai bên hoặc bản án, quyết định của Tòa án nhân dân.

     Nộp hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai- Phòng tài nguyên môi trường và nhận phiếu hẹn trả kết quả thủ tục hành chính.

     Bước 2: Nhận kết quả theo giấy hẹn trả kết quả.

     Cụ thể: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên Giấy chứng nhận nếu có yêu cầu và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

     Thời gian hoàn thành thủ tục: không quá 10 ngày.

     Một số bài viết cùng chuyên mục bạn có thể tham khảo tại:

     Xác lập quyền với bất động sản liền kề

     Các căn cứ để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề      Để được tư vấn chi tiết về Tranh chấp về cổng đi chung, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.