Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thủ tục ghi nợ tiền sử dụng như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 79/2019/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

1. Tiền sử dụng đất là gì? Trường hợp nào phải nộp tiền sử dụng đất

Tại Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

     Theo đó, tiền sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ tài chính về đất đai mà người sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước khi được Nhà nước:

• Giao đất có thu tiền sử dụng đất;
• Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ lần đầu).

2. Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất

     Tại Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định:

     Căn cứ quy định trên, đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất là:

• Người có công với cách mạng;
• Hộ nghèo;
• Hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số;
• Hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

     Những người thuộc các đối tượng trên được ghi nợ tiền sử dụng đất trong một trường hợp duy nhất đó là được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai

     Đây là một trong những nội dung của Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi tại Nghị định 79/2019/NĐ-CP. Theo đó, đối tượng được ghi tiền sử dụng đất và trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất hiện nay đã bị thu hẹp lại hơn rất nhiều so với trước đây.

3. Số tiền được ghi nợ tiền sử dụng đất

     Vì người sử dụng đất chỉ được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nên số tiền người sử dụng đất được ghi nợ được tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộp được giao đất tái định cư trừ (-) tiền được bồi thường đất, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất. .

4. Thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất và thời điểm ghi nợ tiền sử dụng đất

Khoản 3 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP quy định:

     Theo đó, thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất là 05 năm. Không có trường hợp nào được ghi nợ tiền sử dụng đất quá 05 năm.

     Thời điểm ghi nợ tiền sử dụng đất là kể từ thời điểm có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

4. Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất

     Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất được quy định tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP theo trình tự các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

• Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ bao gồm:
• Đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất và
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất cùng
• Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (trong đó bao gồm: Quyết định giao đất tái định cư và Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường (sau đây gọi là Văn phòng).

Bước 2: Trách nhiệm của cơ quan tiếp nhận hồ sơ

• Văn phòng rà soát, kiểm tra hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân;
• Lập Phiếu chuyển thông tin gửi đến cơ quan thuế và các cơ quan liên quan theo quy định, trong đó tại Phiếu chuyển thông tin phải có nội dung về số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận;
• Trả Giấy hẹn cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định.

Bước 3: Trách nhiệm của cơ quan thuế

     Căn cứ Phiếu chuyển thông tin do Văn phòng chuyển đến, cơ quan thuế xác định và ban hành Thông báo theo quy định để gửi đến hộ gia đình, cá nhân, Văn phòng và cơ quan liên quan (nếu cần) trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày ban hành Thông báo.

     Tại Thông báo phải bao gồm các nội dung:

• Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp.
• Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận).
• Số tiền sử dụng đất được ghi nợ bằng (=) Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp trừ (-) Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận).
• Thời hạn hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền; gồm:
  • Thời hạn nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (theo thời hạn quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ).
  • Thời hạn nộp số tiền sử dụng đất được ghi nợ (trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất đối với phần không được ghi nợ

     Căn cứ Thông báo của cơ quan thuế, hộ gia đình, cá nhân nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận) tại cơ quan kho bạc nhà nước hoặc đơn vị được cơ quan kho bạc nhà nước ủy nhiệm thu (sau đây gọi là kho bạc) trong thời hạn quy định và nộp chứng từ do kho bạc cung cấp tại Văn phòng để được cấp Giấy chứng nhận.

Bước 5. Thu tiền sử dụng đất

     Kho bạc có trách nhiệm thu tiền sử dụng đất theo Thông báo của cơ quan thuế và cung cấp chứng từ cho hộ gia đình, cá nhân; đồng thời chuyển thông tin về số tiền thu được của hộ gia đình, cá nhân đến các cơ quan liên quan theo quy định.

Bước 6: Nhận kết quả

     Căn cứ chứng từ mà hộ gia đình, cá nhân nộp, Văn phòng trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định; trong đó tại Giấy chứng nhận có nội dung về số tiền sử dụng đất ghi nợ và thời hạn thanh toán (trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).  

5. Mẫu đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất

     Hiện nay, không có văn bản nào quy định về mẫu đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất.

     Trong trường hợp có nhu cầu, khách hàng có thể tham khảo mẫu đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất dưới đây:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

---------------------------

ĐƠN GHI NỢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

         Kính gửi: - Phòng Tài nguyên và Môi trường quận (huyện):………..................

                          - Chi Cục thuế quận (huyện)……………………………………….....

Tên tôi là: ………………………………………......................…………………............................

Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: ……………..................……………………………................

..................................................................................................................................................

Số CMTND: ........................... Ngày cấp: ............................... Nơi cấp: ..................................

Hiện tôi đang nộp hồ sơ thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (xin chuyển mục đích sử dụng đất) đối với khu đất có vị trí tại:

Thửa đất số: ……...…........….….; Tờ đồ số: ….........………; Theo bản đồ: ……...........…..…;

Địa chỉ tại: ................................................................................................................................

Do điều kiện kinh tế gia đình chúng tôi còn gặp nhiều khó khăn nên chưa có đủ khả năng thanh toán tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước.

Vậy tôi làm đơn này kính đề nghị Quý cơ quan chấp thuận cho gia đình chúng tôi được ghi nợ tiền sử dụng đất.

Khi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính có quy định khác, tôi cam kết sẽ thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

                                                                                                          NGƯỜI LÀM ĐƠN

                                                                                                          (Ký, ghi rõ họ tên)

     Theo quy định tại Điều khoản xử lý chuyển tiếp tại Nghị định 79/2019/NĐ-CP:

     Gia đình bạn ghi nợ tiền sử dụng đất từ năm 2017 (sau thời điểm ngày 01/3/2016) thì tiếp tục thanh toán nợ theo quy định cũ và trong thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ, tức là đến năm 2022.

     Nếu quá thời hạn 5 năm kể từ này ghi nợ thì số tiền còn nợ sẽ phải thanh toán theo quy định và giá đất của thời điểm trả nợ là các quy định có hiệu lực vào năm 2022 và giá đất của năm 2022.

     Và trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì không có trường hợp nào thu hồi do nợ tiền sử dụng đất quá hạn.

     Tuy nhiên, gia đình bạn nên thanh toán nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn 5 năm để có thể được thực hiện các quyền của mình một cách đầy đủ và tối đa nhất, đồng thời , số tiền nợ khi thanh toán quá hạn sẽ bị tính lại theo giá đất mới, có thể sẽ tăng so với số tiền phải nộp trước đây.

     Hiện nay, không có quy định nào về việc tính lãi suất khi ghi nợ tiền sử dụng đất kể cả trường hợp nợ tiền sử dụng đất quá hạn.

     Pháp luật chỉ có quy định với các trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất và được trả dần trong thời hạn 05 năm. Điều này được hiểu rằng nếu người sử dụng đất thanh toán nợ trong thời hạn 05 năm thì chỉ phải thanh toán đúng số tiền được ghi nợ, ngoài ra không phải chịu thêm bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào khác.

     Còn nếu quá thời hạn 05 năm người sử dụng đất mới thanh toán nợ cho Nhà nước sẽ phải nộp tiền chậm nộp cho nhà nước tính trên thời gian quá hạn.

     Ngoài ra, khi nhận được thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất không thực hiện nộp tiền sử dụng đất và tiền chậm nộp theo đúng thời hạn ghi trong thông báo (là 30 ngày) thì tiền sử dụng đất còn nợ và tiền chậm nộp sẽ được xác định lại.

     Thủ tục thanh toán nợ tiền sử dụng đất hay còn được gọi là thủ tục trả nợ tiền sử dụng đất hoặc cũng có người gọi rằng thủ tục xóa ghi nợ tiền sử dụng đất chỉ là khác nhau về tên gọi, còn bản chất vẫn là thủ tục mà người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình với Nhà nước và được ghi nhận về việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính này trên sổ đỏ.

     Thủ tục này được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Nộp tiền sử dụng đất

     Căn cứ Thông báo của cơ quan thuế, hộ gia đình, cá nhân nộp dần tiền sử dụng đất còn nợ tại kho bạc trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đảm bảo khi hết thời hạn 05 năm thì hoàn thành thanh toán toàn bộ tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp trong thời hạn 05 năm bị mất, thất lạc Thông báo của cơ quan thuế thì hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế để được cung cấp lại Thông báo.

     Quá thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư mà chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ thì hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế để được xác định lại số tiền sử dụng đất còn nợ, tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ (được xác định từ thời điểm hết thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến thời điểm hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế để xác định lại) và nhận Thông báo của cơ quan thuế ngay trong ngày làm việc. Thông báo của cơ quan thuế phải có nội dung: Số tiền sử dụng đất còn nợ, số tiền chậm nộp; thời hạn nộp tiền vào kho bạc là 30 ngày kể từ ngày ghi trên Thông báo.

     Quá thời hạn ghi trên Thông báo của cơ quan thuế mà hộ gia đình, cá nhân chưa nộp hết thì phải thực hiện xác định lại số tiền sử dụng đất còn nợ, tiền chậm nộp theo quy định nêu trên.

Bước 2: Thực hiện thủ tục xóa nợ

Sau khi hoàn thành việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất người sử dụng đất nộp hồ sơ gồm:

• Giấy chứng nhận (bản gốc);
• Chứng từ nộp tiền sử dụng đất (bản gốc) tại Văn phòng để được xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận.

     Trường hợp bị mất, thất lạc chứng từ thì hộ gia đình, cá nhân đến kho bạc để được xác nhận số tiền sử dụng đất đã nộp.

Bước 3: Trách nhiệm của Văn phòng ĐKĐĐ

     Văn phòng có trách nhiệm rà soát, đối chiếu hồ sơ mà hộ gia đình, cá nhân nộp để thực hiện xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận và trả lại Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân ngay trong ngày làm vệc.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.