nguyenquangtunga@gmail.com

THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư ấn giúp như sau: Gia đình tôi ở phường GĐ thành phố HL, tỉnh QN được nhà máy thanh lý một gian nhà tập thể rộng 27m2 từ năm 1978, có giấy tờ thanh lý của nhà máy. Sau đó nhà tôi tôn tạo và lấp rãnh biển từ năm 1978 để được như diện tích đất như ngày nay là 240m2. Năm 2006, phường và địa phương xác nhận cho phần đất tôn tạo, lấp rãnh biển này là từ năm 1978, chúng tôi có hóa đơn thuế từ năm 1993 đến nay và các giấy tờ thủ tục khác.

     Đến tháng 1/2018, khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhận được thông báo thuế là số tiền phải nộp như sau: 120m2x3.500.000đx40%=168.000.000 Đ (trong đó 120m2 là hạn đất được làm sổ đỏ cho mỗi hộ, 3.500.000 là đơn giá áp cho khu vực nhà tôi, 40% được giải thích là được áp cho tỉ lệ đối với nhà thanh lý). Đây là tình trạng chung của nhiều gia đình khu vực này.

     Vậy luật sư cho chúng tôi hỏi việc áp tiền sử dụng đối với cả diện tích 120m2 như trên có đúng với quy định không, hay chỉ áp giá đối với 27m2 diện tích được thanh lý thôi, hoặc không có phần diện tích đất nào bị áp giá cả. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về vấn đề thu tiền sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

Nội dung tư vấn:

1. Nhà máy có được thanh lý nhà tập thể?

     Theo quy định của Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thuộc về UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện (Điều 59 Luật Đất đai 2013).

     Như vậy, việc nhà máy đóng tàu HL thanh lý cho gia đình bạn gian nhà tập thể là không đúng thẩm quyền. Nguồn gốc đất ở của gia đình bạn là đất được giao không đúng thẩm quyền từ trước ngày 15/10/1993.

2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất

     Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. (Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013)

     Đối tượng thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP bao gồm:

• Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
• Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận.
• Người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

     Gia đình bạn đang sử dụng đất làm nhà ở lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận, được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nên sẽ phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [caption id="attachment_20875" align="aligncenter" width="396"] Thu tiền sử dụng đất[/caption]

3. Thu tiền sử dụng đất đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền

     Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 quy định tại điểm c khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

     "c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

     - Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     - Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

     Trường hợp của gia đình bạn được xác định là đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nên:

     Tiền sử dụng đất = 40% x Diện tích đất giao không đúng thẩm quyền x Giá đất trong Bảng giá đất.

     Phần diện tích đất được giao không đúng thẩm quyền sẽ được tính tiền như sau:

     Tiền sử dụng đất = 40%x27m2x3.500.000 = 37.800.000đ

     Đối với phần diện tích đất còn lại do khai hoang tạo nên sẽ được tính theo điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

     "a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất."

     Diện tích đất ở trong hạn mức theo quy định tại phường GĐ thành phố HL tỉnh QN là 120m2. Giá đất trong Bảng giá đất tại khu vực đó là 3.500.000đ thì tiền sử dụng đất đối với 93m2 sẽ được miễn thu tiền sử dụng đất.

     Đối với diện tích 120m2 đất còn lại nếu được công nhận là đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Như vậy, Thông báo của cơ quan thuế về tiền sử dụng đất đối với gia đình bạn là chưa đúng quy định.

     Để được tư vấn chi tiết về Thu tiền sử dụng đất đối với đất ở được giao không đúng thẩm quyền, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail:  lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất!

     Xin chân thành cảm ơn!