Thiếu diện tích đất trên thực tế phải làm như thế nào?

Thiếu diện tích đất trên thực tế được giải quyết căn cứ theo Luật đất đai và Nghị định 43/2014/NĐ-CP cùng một số văn bản liên quan như sau:

THIẾU DIỆN TÍCH ĐẤT THỰC TẾ THÌ LÀM GÌ?

Câu hỏi của khách hàng về thiếu diện tích đất trên thực tế

     Tôi đấu thầu mảnh đất cạnh nhà 170m², đã được cấp sổ đỏ. Nhưng trên thực tế đo đạc chỉ còn 160m², mà không được cấp đất. Vậy tiền đất gần 20 triệu đồng bây giờ đòi ở đâu?

Mong luật sư giúp đỡ!

Câu trả lời của Luật sư về thiếu diện tích đất trên thực tế

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thiếu diện tích đất trên thực tế, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý về thiếu diện tích đất trên thực tế.

2. Nội dung tư vấn về thiếu diện tích đất trên thực tế.

     Đất đai thuộc sở hữu toàn dân được Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và quản lý. Chính vì vậy người sử dụng đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật và theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước đề ra. Khi diện tích đất của người sử dụng đất nằm trong quyết định thu hồi thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường theo đúng nguyên tắc mà Nhà nước đề ra để ổn định đời sống. Chính vì thế trong phạm vi bài này luật sư chúng tôi xin đề cập đến về vấn đề nhà nước đền bù, bồi thường thiếu diện tích đất khi thu hồi.

2.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có sự chênh lệch về diện tích.

     Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 có quy định cụ thể như sau:

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Như vậy, luật đất đai 2013 quy định về thay đổi diện tích đất trên thực tế nhưng không làm thay đổi hoặc có làm thay đổi ranh giới trên thực tế thì cách tính tiền sử dụng đất như thế nào. Theo đó, nếu trong trường hợp diện tích đất tăng thêm mà ranh giới thửa đất bị thay đổi so với diện tích đất đã được ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chỉ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứ không phải trong mọi trường hợp đều được cấp GCN quyền sử dụng đất.

Thiếu diện tích đất trên thực tế

     Theo thông tin khách hàng cung cấp thì phần diện tích đo đạc lại ranh giới thửa đất có sự thay đổi diện tích đất khi tiến hành đo đạc thực tế. Tuy nhiên là phần diện tích đo đạc thực tế lại nhỏ hơn phần diện tích được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây có lẽ là sự sai sót trong quá trình đo đạc thủ công trước đó. Chính vì vậy khách hàng cần phải:

     Căn cứ quy định của khoản 1 và 2 Điều 86 của Nghị định 43/2014 hướng dẫn một số quy định của Luật đất đai như sau:

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính. Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

     Theo đó khách hàng cần phải nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đơn đính chính đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đính chính. Lúc này sau khi đính chính mà diện tích thực tế ít hơn so với Giấy chứng nhận thì khách hàng có quyền yêu cầu cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

     Đối với trường hợp cấp đổi này khách hàng có thể cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hồ sơ thủ tục quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

2.2. Giải quyết tình trạng thiếu đất trên thực tế. 

     Cơ quan địa chính sẽ tiến hành đo đạc lại diện tích thửa đất đã được đấu thầu và cấp Giấy chứng nhận trên thực tế. Và lúc này cơ quan địa chính sẽ chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên số diện tích đo đạc thực tế đó. 

     Theo đó Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

“…4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;…”

     Do đó, bạn vẫn phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, hồ sơ đăng ký biến động đất đai được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai của UBND cấp huyện để giải quyết trong đúng thời hạn mà luật quy định.

     Còn đối với phần tiền hơn 20 triệu đồng tương đương với 10m2 của khách hàng bị thiếu hụt thì lúc này tổ chức đứng ra đấu thầu sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền này dành cho khách hàng.

     Trên đây là toàn bộ bài tư vấn của Luật Toàn Quốc chúng tôi về giải quyết vấn đề thiếu hụt diện tích đất trên thực tế. 

Bài viết tham khảo:

Để được tư vấn chi tiết về Thiếu diện tích đất trên thực tế quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Nguyễn Duyệt