1. Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là gì?

      Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực đất nhất định trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (theo khoản 1 điều 219 Luật đất đai 2024).

     Đây là một trong những quy định mới của Luật đất đai 2024 so với Luật đất đai các thời kỳ trước đây. Quy định này được ban hành góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, khai thác tối đa nguồn lợi từ đất đai mang lại, tránh để lãng phí tài nguyên đất.

2. Trường hợp góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai

     Việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được thực hiện trong các trường hợp (theo khoản 2 điều 219 Luật đất đai 2024) sau đây:

• Tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất;
• Thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn;
• Thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông trong đô thị.

​     Đối với trường hợp góp quyền sử dụng đất thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông trong đô thị, sau khi điều chỉnh lại đất đai, người góp quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đã được phê duyệt. Việc thực hiện phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đối với trường hợp này phải thành lập dự án theo quy định.

     Theo đó, có thể thấy, việc góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai là một giải pháp quan trọng nhằm tập trung nguồn lực đất đai, tuy nhiên để hạn chế tình trạng xảy ra tranh chấp, lãng phí đất đai hoặc gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước thì việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai chỉ được thực hiện trong các trường hợp được Luật đất đai quy định, không phải tiến hành tùy tiện.

3. Điều kiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất

3.1 Điều kiện về đất tham gia góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai

     Điều kiện về đất tham gia góp quyền sử dụng đất như sau:

• Diện tích đất của người sử dụng đất tham gia góp quyền sử dụng đất thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông trong đô thị phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
• Diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý có trong khu vực thực hiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai không vượt quá 30% tổng diện tích đất của dự án góp quyền sử dụng đất và không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập theo quy định tại Luật đất đai 2024.

(theo Khoản 1 điều 100 nghị định 102/2024/NĐ-CP)

3.2 Điều kiện thực hiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai

     Điều kiện để thực hiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai quy định (theo khoản 3 điều 219 Luật đất đai 2024) như sau

• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng; quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Có phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được người sử dụng đất thuộc khu vực dự kiến thực hiện đồng thuận;
• Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đối với trường hợp thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông trong đô thị; được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đối với trường hợp hực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn;

(theo Khoản 3 Điều 219 Luật đất đai 2024)

4. Phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai

     Phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai phải thể hiện các nội dung sau đây:

• Hiện trạng sử dụng đất trong khu vực cần điều chỉnh lại và các bên góp quyền sử dụng đất;
• Phương án sắp xếp lại đất đai, trong đó phải thể hiện phương án thiết kế hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng môi trường, tỷ lệ diện tích đất mà người sử dụng đất đóng góp để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, cung cấp dịch vụ công cộng;
•  Vị trí, diện tích đất mà người sử dụng đất được nhận lại sau khi thực hiện phương án điều chỉnh đất đai.

(theo khoản 4 điều 219 Luật đất đai 2024)

     Phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong trong quá trình thực hiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai. Do đó, để thực hiện có hiệu quả công việc này, trước hết cần xây dựng phương án có đầy đủ nội dung theo quy định của Luật đất đai nêu trên, đồng thời nội dung phương án cũng phải phù hợp với quy định pháp luật và tình hình thực tế để đạt được sự đồng thuận cao giữa các chủ sử dụng đất tham gia góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai.

5. Cách thức thực hiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai

     Việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai phải có dự án đầu tư do cộng đồng người sử dụng đất tự thực hiện hoặc liên danh, liên kết với các nhà đầu tư theo quy định của pháp luật để thực hiện (theo khoản 6 điều 219 Luật đất đai 2024).

     Việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai thực hiện (theo khoản 3 điều 219 Luật đất đai 2024) như sau:

Bước 1: Bàn bạc, thống nhất phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai

     Các chủ sử dụng đất trong phạm vi khu vực dự kiến thực hiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai bàn bạc, thống nhất đồng thuận thực hiện, ký kết hợp đồng hợp tác; lựa chọn chủ đầu tư thực hiện phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là người đại diện các chủ sử dụng đất hoặc liên doanh, liên kết với chủ đầu tư khác đã có tư cách pháp nhân;

Bước 2: Lập phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai

• Chủ đầu tư lập phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai có đầy đủ nội dung theo quy định tại trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
• Trường hợp phải lập dự án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư;

Bước 3: Phê duyệt phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai

• Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai.
• Trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất thì phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai do Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đối với trường hợp góp quyền sử dụng đất của cá nhân; do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đối với trường hợp góp quyền sử dụng đất có đối tượng là tổ chức tham gia.
• Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải có văn bản phê duyệt, trường hợp không phê duyệt thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
• Thủ tục lập, phê duyệt dự án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư;

Bước 4: Xử lý diện tích đất còn lại sau góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai

• Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất còn lại sau khi hực hiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai Sử dụng để xây dựng, nâng cấp hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng khu dân cư. Tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để thực hiện dự án;
• Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chỉ đạo tiếp nhận các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường, dịch vụ công cộng để quản lý, phục vụ chung cho cộng đồng.

Bước 5: Cấp giấy chứng nhận sau góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai

• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Ủy ban nhân dân cùng cấp thực hiện việc ký cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp; chuyển 01 bộ hồ sơ kèm theo 01 bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để lập, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

​     Như vậy, việc góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai đòi hỏi sự đồng thuận giữa các chủ sử dụng đất, tuân theo các quy định pháp luật về đầu tư và đất đai. Quá trình này bao gồm việc lập phương án cụ thể, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, và tổ chức đấu giá đất khi cần thiết. Việc phê duyệt phải diễn ra trong thời hạn 30 ngày, đảm bảo tính minh bạch và hợp lý. Đồng thời, các hạng mục hạ tầng sẽ được quản lý chặt chẽ để phục vụ cộng đồng, tạo tiền đề cho sự phát triển bền vững của dự án và khu vực.

6. Chuyên mục hỏi đáp:

Câu hỏi 1: Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai?

     Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Câu hỏi 2: Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện trong thực hiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai

• Cung cấp thông tin về hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng; quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt liên quan đến khu vực góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai;
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được phê duyệt.

      Bài viết cùng chuyên mục

• Quy định về sử dụng đất công ích theo luật đất đai mới nhất 2024
• Thông tin về người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo mẫu mới nhất