Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về thay đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thay đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 10/2023/NĐ-CP;

1. Thay đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ được hiểu như thế nào?

     Sổ đỏ là loại giấy tờ có tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một loại giấy tờ rất quan trọng thể hiện sự công nhận của Nhà nước đối với người sử dụng đất.

     Vì là loại giấy tờ quan trọng và có giá trị nên pháp luật quy định rất cụ thể về thẩm quyền cấp sổ đỏ.

2. Quy định về thay đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ từ 20/5/2023

     Thay đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ là một trong những nội dung được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 và có hiệu lực kể từ ngày 20/5/2023.

     Cụ thể, tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã dẫn đến sự thay đổi về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 95, khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai.

     Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 95 Luật đất đai bao gồm:

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
• Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
• Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
• Chuyển mục đích sử dụng đất;
• Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
• Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
• Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
• Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
• Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
• Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Khoản 3 Điều 105 Luật đất đai quy định:

• Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Căn cứ quy định tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đối với các trường hợp này thay đổi như sau:

     Như vậy, theo quy định mới này, không có sự phân biệt giữa thẩm quyền cấp đổi Giấy chứng nhận và xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận như trước đây.

     Thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận được xác định theo chủ thể sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng đồng dân cư… và có sự khác nhau giữa địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai và địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

     Theo quy định hiện hành, thẩm quyền cấp mới sổ đỏ trong trường hợp này là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất đối với chủ sử dụng đất là cá nhân.

     Kể từ ngày 20/5/2023 Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực thì trường hợp cấp đổi sổ đỏ do mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không phải chuyển hồ sơ đến Sở Tài nguyên nguyên môi trường để cấp sổ đỏ mới mà có thể làm tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.