Quy định về mua bán đất không có sổ đỏ 2020

Vote Xem mục lục của bài viết1 Mua bán đất không có sổ đỏ2 Câu hỏi của bạn về mua bán đất không có sổ đỏ3 Câu trả lời của luật sư về mua bán đất không có sổ đỏ3.1 1. Căn cứ pháp lý về mua bán đất không có sổ đỏ3.2 2. Nội […]

Mua bán đất không có sổ đỏ

Câu hỏi của bạn về mua bán đất không có sổ đỏ

     Chào luật sư! Tôi có vấn đề cần được tư vấn về mua bán đất không có sổ đỏ như sau: Hiện nay tôi đang có nhu cầu mua một thửa đất ở có diện tích 90m2 từ ông A, nhưng thửa đất này ông A có nói rằng hiện không có sổ đỏ. Nếu tôi vấn muốn mua thửa đất này thì có được không? Nếu mua thì có bị phạt không và phạt bao nhiêu tiền? Tôi xin trân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư về mua bán đất không có sổ đỏ

     Cháo bạn! Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về mua bán đất không có sổ đỏ, chúng tôi xin đưa ra tư vấn về mua bán đất không có sổ đỏ như sau:

1. Căn cứ pháp lý về mua bán đất không có sổ đỏ

2. Nội dung tư vấn về mua bán đất không có sổ đỏ

     Hiện nay, hộ gia đình, cá nhân lựa chọn mua đất không có sổ đỏ vì mua như vậy thì đất thường có giá thấp hơn so với thị trường hoặc mua đất khi không có sổ đỏ do chưa hiểu về quy định của pháp luật. Vì vậy, tìm hiểu hơn về vấn đề mà bạn quan tâm bao gồm các nội dung sau:

2.1. Điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

     Như vậy, theo quy định của pháp luật thì điều kiện cơ bản để có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bào đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. Trong trường hợp này, gia đình bạn muốn mua thửa đất trên thì phải có Giấy chứng nhận thì mới mua được. Tuy nhiên, nếu bạn thuộc trường hợp khác theo quy định của pháp luật thì vẫn được mua thửa đất trên.

Quy định về mua bán đất không có sổ đỏ

2.2. Các trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ

     Căn cứ vào khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

     Theo quy định của pháp luật thì nếu ông A được thừa kế thửa đất trên từ người thân và ông A là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì ông A không được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, ông A vấn được bán thửa đất trên cho bạn mà không có sổ đỏ và sẽ được tên bên người chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai bên.

     Căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

     Như vậy, theo quy định của pháp luật thì người thừa kế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất được thừa kế ngay cả khi không có sổ đỏ, mà chỉ cần đủ điều kiện cấp Sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

2.3. Xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp mua bán đất không có Sổ đỏ

     Căn cứ khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy đinh về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

Điều 18. Chuyển quyền, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai

3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đồ thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.

     Như vậy, nếu gia đình bạn không thuộc 2 trường hợp được mua bán đất mà không có sổ đỏ như nội dung trên thì gia đình bạn khi muốn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có đầy đủ các điều kiện như quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Nếu không có Sổ đỏ mà vẫn thực hiện việc mua bán đất thì sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với đất thuộc khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với đất thuộc khu vực đô thị.

     Như vậy, theo quy định của pháp luật thì việc mua bán đất không có sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trừ các trường hợp được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sổ đỏ đã được trình bày theo nội dung như trên. Thực hiện hành vi vi phạm pháp luật về đất đai sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.

     Bài việt tham khảo:

 Để được tư vấn chi tiết Quy định về mua bán đất không có sổ đỏ 2020, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn đất đai 24/7 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Nguyễn Thái