Pháp luật quy định công ty muốn bán đất có cần đăng ký ngành nghề KDBĐS không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành về doanh nghiệp và đất đai, khi công ty muốn bán đất có cần đăng ký ngành nghề KDBĐS không?

Câu hỏi của bạn:

     Chào Luật sư, công ty tôi là công ty cổ phần với ngành nghề kinh doanh chính là sản xuất giấy và một số ngành nghề khác liên quan. Hiện nay, công ty tôi có một mảnh đất không có nhu cầu sử dụng và muốn chuyển nhượng cho ông A. Luật sư cho tôi hỏi là công ty tôi không kinh doanh bất động sản thì có được thực hiện việc chuyển nhượng mảnh đất đó không? Rất mong nhận được phản hồi từ phía Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về công ty muốn bán đất có cần đăng ký ngành nghề KDBĐS không, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về công ty muốn bán đất có cần đăng ký ngành nghề KDBĐS không như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Công ty muốn bán đất có cần đăng ký ngành nghề KDBĐS không được hiểu thế nào?

     Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định của pháp luật. Khi đăng ký các ngành nghề này, doanh nghiệp phải đáp ứng được những điều kiện nhất định như điều kiện về chứng chỉ hành nghề, điều kiện về vốn pháp định, điều kiện về vệ sinh an toàn thực phẩm…. Theo quy định tại Luật đầu tư 2020, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu không đáp ứng đủ điều kiện mà chủ thể kinh doanh vẫn tiến hành hoạt động kinh doanh thì sẽ có nguy cơ dẫn đến bị phạt và bị đình chỉ kinh doanh do không đáp ứng được những điều kiện của ngành nghề đó.

    Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản… Công ty không đăng ký KDBĐS chuyển nhượng đất là việc một công ty không hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiến hành thực hiện một hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản với một chủ thế khác bằng tư cách của chính công ty đó. Trên thực tế, những giao dịch như vậy diễn ra khá phổ biến. 

2. Công ty muốn bán đất có cần đăng ký ngành nghề KDBĐS không?

      Hiện nay, có khá nhiều trường hợp doanh nghiệp không có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản nhưng vẫn tiến hành thực hiện các hoạt động về kinh doanh bất động sản như mua, bán, chuyển nhượng đất… trong một số giao dịch độc lập hoặc có liên quan đến các giao dịch khác của doanh nghiệp. Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, là một ngành nghề đặc thù mà doanh nghiệp lại không đăng ký kinh doanh trước đó. Do đó, khi thực hiện chuyển nhượng đất doanh nghiệp thường gặp những băn khoăn như: Công ty muốn bán đất có cần đăng ký ngành nghề KDBĐS không, đất chuyển nhượng có cần đảm bảo điều kiện gì hay không,…

     Pháp luật về đầu tư và kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như sau:

  • Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) trừ các trường hợp theo quy định tại Điều 5 nghị định 76/2015/NĐ-CP.
  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

    Theo quy định tại Luật đầu tư 2020, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không phải đáp ứng điều kiện về vốn pháp định (trước đây doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không nhỏ hơn 20 tỷ đồng). 

    Theo đó, những trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quy định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP bao gồm:

Điều 5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).

2. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.

3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.

4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.

6. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.

7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.

      Như vậy, đối với trường hợp công ty của bạn là công ty sản xuất giấy, không có đăng ký kinh doanh bất động sản và công ty đang có nhu cầu chuyển nhượng một mảnh đất của công ty cho ông A. Việc chuyển nhượng này hoàn toàn có thể được thực hiện nếu việc chuyển nhượng đó thuộc một trong các trường hợp trên và đảm bảo các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật đất đai. 

3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

    Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, công ty muốn chuyển nhượng đất phải đảm bảo các điều kiện theo như sau:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

     Kết luận: Tóm lại, trong trường hợp công ty muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản của mình, nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì không bắt buộc phải bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản vào giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Nếu thửa đất đủ điều kiện để được chuyển nhượng theo quy định tại Luật đất đai thì co thể tiến hành chuyển nhượng bình thường mà không gặp vướng mắc gì.

4. Tình huống tham khảo: Các công việc phải thực hiện sau khi mua đất là gì?

    Thưa Luật sư, tôi có một câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Tôi muốn biết về thủ tục phải thực hiện sau khi kí hợp đồng công chứng chuyển nhượng đất đai là gì? Rất mong nhận được câu trả lời của Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

     Vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do đó, các giao dịch về đất đai chỉ có hiệu lực khi được đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, sau khi kí hợp đồng mua bán có công chứng, trong thời hạn 30 ngày thì bên bán hoặc bên mua phải thực hiện thủ tục đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, được gọi là thủ tục đăng ký biến động đất đai hay còn gọi là sang tên sổ đỏ.

     Cụ thể được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

     Người thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cần phải chuẩn bị một hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu)
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng;
  • Tờ khai thuế TNCN, tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
  • Giấy tờ tùy thân của cả hai bên: Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn,….

Bước 2: Nộp hồ sơ

     Người thực hiện thủ tục sang tên nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

     Hai bên cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định, gồm:

  • Lệ phí trước bạ;
  • Thuế thu nhập cá nhân;
  • Lệ phí địa chính;

Bước 4: Nhận kết quả theo giấy hẹn của Văn phòng đăng ký đất đai

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về công ty muốn bán đất có cần đăng ký ngành nghề KDBĐS không:

Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về công ty muốn bán đất có cần đăng ký ngành nghề KDBĐS không? như trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất, hậu quả pháp lý đối với doanh nghiệp vi phạm quy định về chuyển nhượng đất…. và những vấn đề có liên quan mà bạn còn chưa rõ. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về công ty muốn bán đất có cần đăng ký ngành nghề KDBĐS không về địa chỉ lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Nguyễn Kiều