Doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật phải chịu trách nhiệm như thế nào?

Đối với doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và nặng hơn có thể là truy cứu trách nhiệm hình sự

DOANH NGHIỆP BÁN ĐẤT TRÁI QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Nếu doanh nghiệp bán đất khi chưa đủ điều kiện, cụ thể là chưa có sổ đỏ thì sẽ bị xử phạt như thế nào? Có bị xử lý hình sự không hay chỉ xử phạt hành chính thôi? Mong Luật sư giải đáp giúp! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật được hiểu như thế nào?

     Bán đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Luật đất đai đã có quy định về các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng này. Vậy điều kiện để bán đất là gì? Và bán đất như thế nào là trái pháp luật?

1.1 Điều kiện chung để được bán đất

     Tại  khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 đã chỉ rõ, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

     Theo đó, chủ sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng của mình khi có đủ các điều kiện nêu trên.

1.2 Thế nào là doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật?

     Từ nội dung phân tích trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được coi là đúng pháp luật khi đáp ứng được các điều kiện nhất định. Ngoài ra, trong một số trường hợp cụ thể còn kèm theo các điều kiện đặc biệt khác nữa.

     Như vậy, có thể hiểu, doanh nghiệp bán đất trái pháp luật là việc doanh nghiệp triển khai việc chuyển nhượng đất đai, thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý, gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế – xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Đối với trường hợp của bạn, doanh nghiệp của bạn bán đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là hoàn toàn trái quy định pháp luật.

2. Doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật bị xử lý như thế nào?

     Pháp luật hiện nay đã có những quy định rất rõ ràng về hình thức xử lý, mức độ xử lý đối với người sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật nói riêng, cụ thể:

2.1 Các hình thức xử lý doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật

     Tại Điều 2016 Luật Đất đai 2013 quy định về việc xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai như sau:

Điều 206. Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

2. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.

     Như vậy, đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai có thể sẽ bị xử lý hành chính, hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, tùy theo tính chất và mức độ vi phạm để xử lý. Ngoài ra, người có hành vi vi phạm pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hiện theo quy định của pháp luật.

2.2 Xử phạt hành chính đối với doanh nghiệp bán đất trái pháp luật

     Chế tài xử phạt hành chính khi doanh nghiệp vi phạm chuyển nhượng về quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật như sau:

Thứ nhất, nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính

     Tại khoản 1 Điều 3 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 quy định về nguyên tắc xử lý vi phạm hành chính như sau:

Điều 3. Nguyên tắc xử lý vi phạm hành chính

1. Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính bao gồm:

a) Mọi vi phạm hành chính phải được phát hiện, ngăn chặn kịp thời và phải bị xử lý nghiêm minh, mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo đúng quy định của pháp luật;

b) Việc xử phạt vi phạm hành chính được tiến hành nhanh chóng, công khai, khách quan, đúng thẩm quyền, bảo đảm công bằng, đúng quy định của pháp luật;

c) Việc xử phạt vi phạm hành chính phải căn cứ vào tính chất, mức độ, hậu quả vi phạm, đối tượng vi phạm và tình tiết giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng;

d) Chỉ xử phạt vi phạm hành chính khi có hành vi vi phạm hành chính do pháp luật quy định. Một hành vi vi phạm hành chính chỉ bị xử phạt một lần. Nhiều người cùng thực hiện một hành vi vi phạm hành chính thì mỗi người vi phạm đều bị xử phạt về hành vi vi phạm hành chính đó. Một người thực hiện nhiều hành vi vi phạm hành chính hoặc vi phạm hành chính nhiều lần thì bị xử phạt về từng hành vi vi phạm;

đ) Người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm chứng minh vi phạm hành chính. Cá nhân, tổ chức bị xử phạt có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp chứng minh mình không vi phạm hành chính;

e) Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.

………..

     Theo đó, căn cứ quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 3 thì mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.

Thứ hai, mức xử phạt đối với doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật

     Tại Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định như sau:

Điều 18. Chuyển quyền, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân mà không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 và Điều 190 của Luật đất đai;

b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 và Điều 190 của Luật đất đai.

2. Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định  khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai;

b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai.

3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đồ thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, bên thuê đất phải trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền, thuê đất; trừ trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;

b) Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung tại khoản 54 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;

c) Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất mà bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, là cá nhân đã chuyển đi nơi khác được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ hoặc cá nhân đã chết hoặc được tòa án tuyên bố là đã chết mà không có người thừa kế hợp pháp;

d) Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê, cho thuê lại đất đã thu trong thời gian sử dụng đất còn lại;

đ) Buộc bên chuyển nhượng, bên cho thuê, cho thuê lại đất, bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại các khoản 3 và 4 Điều 7 của Nghị định này;

e) Thu hồi đất đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đã hết hạn sử dụng đất mà không được gia hạn theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai;

g) Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

     Do đó, theo quy định tại Khoản 3, vì doanh nghiệp của bạn là tổ chức và chuyển nhượng đất trái quy định pháp luật, nên khi doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật sẽ phải chịu mức xử phạt hành chính bằng 02 lần mức tiền phạt đối với cá nhân. Cụ thể mức phạt như sau:

  •  Phạt tiền từ 6.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đồ thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;
  • Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai

     Ngoài hình thức xử phạt chính bằng tiền, doanh nghiệp vi phạm còn bị buộc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại Khoản 4.

2.3 Trách nhiệm hình sự đối với doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật

     Trách nhiệm hình sự là hậu quả pháp lý của việc thực hiện tội phạm mà cá nhân người phạm tội phải chịu trước nhà nước về hành vi phạm tội của mình và được thực hiện bằng hình phạt và các biện pháp cưỡng chế khác theo quy định của Bộ luật Hình sự. Tội vi phạm quy định về sử dụng đất đai trong đó có hành vi bán đất trái pháp luật được quy định tại Điều 228 Bộ luật hình sự năm 2015, chủ thể của tội phạm là bất kỳ người nào, hình phạt tối đa của tội này có thể đến 7 năm tù, cụ thể:

Điều 228. Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai

1. Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Phạm tội 02 lần trở lên;

c) Tái phạm nguy hiểm.

3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

     Như vậy, chế tài xử lý về hình sự áp dụng đối với những trường hợp hành vi vi phạm pháp luật đất đai đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà lại vi phạm.

     Kết luận:  Vậy với những quy định về đất đai hiện hành, việc chuyển nhượng đất không có sổ đỏ là vi phạm pháp luật.Trước khi giao dịch mua bán đất, các bên cần kiểm tra xem thửa đất đó đã đáp ứng được các điều kiện để tham gia giao dịch theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai hay chưa? Việc làm này vừa góp phần hạn chế rủi ro vừa không vi phạm pháp luật. Đối với doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và nặng hơn có thể là truy cứu trách nhiệm hình sự. Do vậy, oanh nghiệp của bạn nên thực hiện thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu đối với thửa đất, sau đó mới thực hiện chuyển nhượng.

3. Tình huống tham khảo

     Chào luật sư! Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn cho tôi trường hợp sau: Hiện công ty tôi đang gặp khó khăn về kinh tế nên muốn bán mảnh đất của công ty, nhưng mảnh đất này không có sổ đỏ. Nếu cố ý muốn bán thì doanh nghiệp của tôi có vi phạm pháp luật hay không? Nếu vi phạm thì sẽ bị xử lý như thế nào? Trước đây doanh nghiệp tôi chưa từng vi phạm lần nào? Cảm ơn luật sư đã tư vấn!

     Từ những phân tích trên về quy định của pháp luật và những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng bạn muốn biết doanh nghiệp của bạn sẽ bị xử lý như thế nào nếu bán đất khi không có sổ đỏ.

     Đối với trường hợp này, nếu doanh nghiệp của bạn chưa vi phạm lần nào thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính mà chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Và mức xử phạt vi phạm hành chính có thể dao động từ 6.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng tùy từng trường hợp cụ thể. Do vậy, bạn có thể đối chiếu thông tin với các quy định trên để xác định chính xác mức xử phạt của mình là bao nhiêu.

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật:

Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về vấn đề doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật như: điều kiện, hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện nay. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cư thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về vấn đề doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật về địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

Tư vấn trực tiếp: Nếu bạn sắp xếp được công việc và thời gian bạn có thể đến trực tiếp Công ty Luật Toàn Quốc để được tư vấn về trách nhiệm của doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật. Lưu ý trước khi đến bạn nên gửi câu hỏi, tài liệu kèm theo và gọi điện đặt lịch hẹn tư vấn trước để Luật Toàn Quốc sắp xếp Luật Sư tư vấn cho bạn, khi đi bạn nhớ mang theo hồ sơ.

Dịch vụ thực tế: Luật Toàn Quốc cung cấp dịch vụ pháp lý về vấn đề doanh nghiệp bán đất trái quy định pháp luật như sau: soạn thảo đơn thư khiếu nại trong trường hợp xử phạt không đúng quy định, thực hiện các thủ tục cần thiết để việc mua bán đất được thực hiện theo quy định pháp luật như: đăng ký đất đai, xin cấp sổ đỏ…

      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

 Chuyên viên: Hạnh Dung