Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền được nhà nước công nhận đối với chủ sử dụng đất hợp pháp. Bên cạnh quyền chuyển nhượng thì chủ sử dụng đất còn có các quyền như chuyển đổi, tặng cho, thừa kế, góp vốn, cho thuê, thế chấp… Và để thực hiện được các quyền này một cách đầy đủ thì thửa đất cần đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của Luật đất đai. Vậy điều kiện để chủ sử dụng đất thực hiện được đầy đủ các quyền của chủ sử dụng đất theo Luật đất đai 2024 có gì mới so với Luật đất đai 2013 hay không?

1. Điều kiện chuyển nhượng đất đai được hiểu như thế nào?

     Điều kiện chuyển nhượng đất đai được hiểu là những quy định chung nhất và là những yêu cầu tối thiểu mà một thửa đất phải đáp ứng thì chủ sử dụng đất mới có thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất. Ngoài ra, khi đáp ứng được các yêu cầu này thì chủ sử dụng đất cũng sẽ được thực hiện các quyền khác của chủ sử dụng đất như quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, cho thuê, thế chấp… bằng quyền sử dụng đất.

     Việc quy định điều kiện chuyển nhượng đất đai cũng như điều kiện để chủ sử dụng đất thực hiện các quyền của mình sẽ hạn chế tình trạng các giao dịch về đất đai được thực hiện một cách tùy tiện, dẫn đến khó kiểm soát cho Nhà nước và kéo theo nhiều tranh chấp phức tạp.

     Do đó, khi tham gia vào các giao dịch về đất đai, các bên chủ thể cần kiểm tra về điều kiện để thực hiện quyền của chủ sử dụng đất. Khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực, điều kiện để thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất cũng sẽ có những thay đổi nhất định so với quy định tại Luật đất đai 2013.

2. Điều kiện chung để chuyển nhượng đất đai

     Tại khoản 1, Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật đất đai 2024;
  • Khoản 7 Điều 124: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
  • Điểm a khoản 4 Điều 127: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

     Có thể thấy, so với Luật đất đai 2013, điều kiện để thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất tại Luật đất đai 2024 đã được quy định chi tiết hơn và sửa đổi, bổ sung thêm một số quy định như:

• Bổ sung thêm trường hợp chủ sử dụng đất được thực hiện các của mình mà không phải có Giấy chứng nhận;
• Bổ sung thêm điều kiện quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp;
• Quy định chi tiết hơn về điều kiện đất không có tranh chấp và quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

3. Điều kiện chuyển nhượng đất đai đối với một số trường hợp cụ thể

     Ngoài các điều kiện chung nêu trên, trong một số trường hợp đặc biệt, khi chủ sử dụng đất thực hiện các quyền của mình thì còn cần đáp ứng thêm các điều kiện được quy định cụ thể cho từng trường hợp như sau:

3.1 Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

     Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện chung nêu trên còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

3.2 Trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm

     Theo Điểm a, Khoản 3, Điều 45 Luật đất đai 2024, đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này, cụ thể:

• Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:
  • Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
  • Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.
• Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:
  • Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
  • Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.
  • Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp
• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại mục 1 nêu trên và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

3.3 Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

     Khi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật đất đai 2024, đó là:

• Chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác;
• Khi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ;

3.4 Trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất

     Trường hợp cá nhân là người dân tộc thiếu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật đất đai chỉ  được để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi và được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng chính sách.

3.5 Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất

     Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2024.

3.6 Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính

     Phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

3.7 Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

     Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:

• Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
• Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
• Vốn đầu tư;
• Thời hạn sử dụng đất;
• Tiến độ sử dụng đất.

3.8 Trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận quyền sử dụng đất trồng lúa vượt hạn mức

     Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại mục 3.7 nêu trên và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

     Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
• Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

     Con là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố mẹ, do đó khi bố mẹ tặng cho đất nông nghiệp cho con thì mặc dù vượt quá hạn mức cũng không phải thành lập tổ chức kinh tế.