Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép... Hồ sơ chuẩn bị chuyển mục đích...trình tự, thủ tục đăng ký biến động...

Câu hỏi của bạn

     Thưa Luật sư, hiện nay tôi có một vấn đề muốn hỏi Luật sư như sau: Theo quy định mới nhất thì những trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép? Rất mong nhận được câu trả lời từ Luật sư. Tôi xin cảm ơn Luật sư. 

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn. Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

     Hiện nay trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn không giải thích thế nào là chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, để hiểu về khái niệm này trước hết cần bắt đầu từ phân loại và mục đích sử dụng đất. 

      Nhà nước phân chia đất đai thành ba nhóm chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, mỗi nhóm đất lại được phân chia thành nhiều loại khác nhau và có mục đích sử dụng cụ thể. Việc phân chia như vậy vừa giúp phân bổ nguồn lực hiệu quả, khai thác tối đa giá trị của đất vừa là một trong những cách thức để bảo vệ đất đai. 

     Cá nhân, tổ chức khi được giao đất có trách nhiệm sử dụng đúng mục đích đã được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, trong quá sử dụng đất, không tránh khỏi việc người sử dụng muốn thay đổi mục đích sử dụng sao cho phù hợp với điều kiện của mình. 

     Những trường hợp đó gọi là chuyển mục đích sử dụng đất. Hiểu một cách đơn giản thì chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng đất so với ban đầu, việc này được thực hiện bởi quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. 

     Hiện nay để phù hợp với thực tiễn, Luật Đất đai quy định về chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền

      Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền là trường hợp người sử dụng đất có thể tự mình thực hiện việc chuyển đổi mà không phụ thuộc vào bất cứ điều kiện gì.

     Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép trước đó được quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, năm  2014 Bộ Tài nguyên và môi trường tiếp tục ban hành Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, trong đó bổ sung thêm các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép. 

     Hiện nay, hai thông tư trên đều đã bị sửa đổi và thay thế bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, đây là thông tư mới về chuyển mục đích sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành. 

    Các trường hợp chuyển mục đích sử đụng đất không phải xin phép được quy định tại khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, cụ thể như sau:

Điều 5. Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ

…..

2. Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 11 như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Như vậy, nhìn vào quy định trên có thể thấy không có nhiều sự thay đổi về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép. Khi muốn chuyển mục đích, tuy không cần phải xin phép nhưng người sử dụng đất vẫn có trách nhiệm phải báo cáo và thực hiện đăng ký biến động đất đai. 

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền

    Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền được thực hiện như sau:

3.1 Hồ sơ cần chuẩn bị

     Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp này được quy định tại Khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT bao gồm:

  •  Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm;
  •  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3.2 Trình tự thực hiện

     Theo quy định tại Khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, trình tự chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

     Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Và nếu có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

  • Kiểm tra hồ sơ;
  • Xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
  • Xác nhận vào Đơn đăng ký;
  • Xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận;
  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
  • Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3.3 Thời gian thực hiện

     Theo quy định, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

4. Hỏi đáp về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Câu hỏi 1: Chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở có phải xin phép không?

     Hiện nay không có quy định khái niệm thế nào là đất vườn, tuy nhiên căn cứ vào mục đích sử dụng thì đất vườn được xếp vào nhóm đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm hoặc đất trồng cây hàng năm). Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước. Do đó trong trường hợp này, chuyển mục đích từ đất vườn sang đất ở phải xin phép. 

Câu hỏi 2: Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?

      Theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

     – Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

  • Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
  • Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
  • Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai;
  • Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai;
  • Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

      – Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

  • Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép:

Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về quy định chuyển mục đích sử dụng đất. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cư thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

Tư vấn trực tiếp: Nếu bạn sắp xếp được công việc và thời gian bạn có thể đến trực tiếp Công ty Luật Toàn Quốc để được tư vấn về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép. Lưu ý trước khi đến bạn nên gửi câu hỏi, tài liệu kèm theo và gọi điện đặt lịch hẹn tư vấn trước để Luật Toàn Quốc sắp xếp Luật Sư tư vấn cho bạn, khi đi bạn nhớ mang theo hồ sơ.

Dịch vụ thực tế: Luật Toàn Quốc cung cấp dịch vụ pháp lý về vấn các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép: chuẩn bị, soạn thảo hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất; đại diện khách hàng thực hiện thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thay mặt thực hiện nghĩa vụ tài chính…

      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

                                                                                                                             Chuyên viên: Hải Quỳnh