HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG KHOẢNG KHÔNG GIAN TRÊN MẶT ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Gia đình ông A và gia đình ông B có 2 mảnh đất liền kề nhau. Diện tích của ông A là 60 m2 (chiều ngang 5 m, chiều dài 12 m) và ông A muốn xây nhà ở với thiết kế 7 tầng. Theo thiết kế dự tính để xin giấy phép xây dựng thì tầng 1 ông A dùng làm nơi để xe, còn các phòng khách, phòng nghỉ, phòng ăn… từ tầng 2 trở lên với diện tích sàn mỗi tầng là 66 m2. Muốn thế, ông A phải thiết kế diện tích sàn của các tầng đua ra 6m2 so với diện tích đất là 60 m2 ở tầng 1 và sẽ bị chờm sang phần không gian của nhà ông B đúng bằng phần đất mà gia đình ông B đang dùng để làm lối đi ra đường công cộng (phần chờm từ diện tích sàn tầng 2 của nhà ông A sẽ là mái che trên phần lối đi của nhà ông B ra đường công cộng, ngang 0,5 m và dài 12 m). Ông A đặt vấn đề được khai thác, sử dụng phần diện tích khoảng không tương ứng với phần diện tích đất mà ông B đang dùng làm lối đi và được tính từ độ cao của tầng thứ 2 nhà ông A theo thiết kế hất lên phía trên trời.

     Hỏi:

     1. Thỏa thuận giữa ông A và ông B có hợp pháp không? Đặt tên gọi cho thỏa thuận giữa A và B? Đối tượng của thỏa thuận ở đây là loại tài sản nào?

     2. Nội dung thỏa thuận gồm những điều khoản cơ bản nào?

     3. Thủ tục xác lập quyền của ông A với khoảng không gian trên mặt đất của nhà ông B như thế nào?

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về hợp đồng dân sự về quyền sử dụng khoảng không gian trên mặt đất chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013

Nội dung tư vấn:

     1. Thỏa thuận giữa hai bên có hợp pháp không? Tên gọi và đối tượng của thỏa thuận

     Thứ nhất, thỏa thuận giữa hai bên có hợp pháp không?

• Thỏa thuận giữa ông A và ông B được coi là một giao dịch dân sự, bởi nó làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên tham gia thỏa thuận. Điều 117 bộ luật dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự gồm có:
• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

     => Từ những căn cứ trên, việc thỏa thuận giữa bên A và bên B phải đáp ứng yêu cầu về mặt chủ thể; hình thức của giao dịch bắt buộc phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

     Thứ hai, tên gọi và nội dung cơ bản của hợp đồng

     Bản chất của giao dịch dân sự này là thỏa thuận về quyền và lợi ích của bên A và bên B về quyền sử dụng đất (trực tiếp của đối tượng là quyền bề mặt trong quyền sử dụng đất), hình thức thỏa thuận giữa hai bên có thể là cho mượn, cho thuê, hoặc hình thức khác. Theo quy định tại điều 267 bộ luật dân sự 2015 về quyền bề mặt như sau:

     “Điều 267. Quyền bề mặt: Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”

     Theo như mô tả của bạn thì hai bên đang thỏa thuận về việc sử dụng khoảng không gian trên mặt đất (từ tầng 2 ngôi nhà) thì đây là thuộc quyền bề mặt khi quyền sử dụng đất thuộc về ông B. Chính vì vậy, chúng tôi gợi ý cho bạn một số tên giao dịch bạn có thể tham khảo như: hợp đồng (thỏa thuận) về thuê (cho mượn..) quyền sử dụng đất; hợp đồng (thỏa thuận) về quyền sử dụng đất; hợp đồng (thỏa thuận) về việc sử dụng quyền bề mặt của quyền sử dụng đất..

     2. Nội dung chủ yếu của giao dịch gồm những gì

     Thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi còn chưa đủ. Ông A muốn thuê, muốn mượn hay muốn được sử dụng quyền bề mặt dưới hình thức nào để chúng tôi đưa ra chi tiết các điều khoản của giao dịch cho bạn. Tuy nhiên, thông thường nội dung của một thỏa thuận, giao dịch, hợp đồng thì phải có những nội dung chính như sau:

• Đối tượng của hợp đồng;
• Số lượng, chất lượng;
• Giá, phương thức thanh toán;
• Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
• Quyền, nghĩa vụ của các bên;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
• Phương thức giải quyết tranh chấp.

     3. Trình tự, thủ tục tiến hành giao dịch

     Hiện nay theo quy định của các văn bản pháp luật hiện hành chưa có văn bản cụ thể điều chỉnh chính thức việc xác lập giao dịch dân sự đối với quyền bề mặt là khoảng không gian phía trên mặt đất phải theo một quy trình cụ thể nào. Hiện tại, dựa trên những quy định của pháp luật về đất đai và về hợp đồng, giao dịch dân sự nói chung chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn cho bạn như sau:

• Hợp đồng (thỏa thuận) nên được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không thể công chứng hoặc chứng thực được thì nên lập vi bằng tại văn phòng thừa phát lại. Bởi đây là văn bản có tác dụng là căn cứ trước tòa nếu có phát sinh tranh chấp, là căn cứ có giá trị pháp lý giữa các bên giao dịch, tránh các rủi ro không cần thiết.

     Nội dung, điều kiện, trình tự, thủ tục chi tiết của việc lập vi bằng bạn có thể tham khảo:

      Lập vi bằng để làm gì? Có nên lập vi bằng không?

     Quy định về thẩm quyền lập vi bằng

     Thủ tục lập vi bằng và chi phí lập vi bằng theo quy định mới nhất

     Giá trị pháp lý của vi bằng như thế nào theo quy định pháp luật?

• Nội dung thỏa thuận ghi nhận rõ các vấn đề liên quan đến quyền, nghĩa vụ, phương thức thanh toán giữa các bên như thế nào.
• Trách nhiệm giữa các bên nếu vi phạm hợp đồng.
• Có hay không điều khoản phạt vi phạm. Nếu có thì cần phải xem xét giá trị phạt là bao nhiêu để không vi phạm pháp luật.

     Trên đây là ý kiến tư vấn pháp luật của chúng tôi về Hợp đồng dân sự về quyền sử dụng khoảng không gian trên mặt đất. Nếu còn bất cứ vướng mắc nào, bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật dân sự miễn phí 24/7: 19006500 để gặp trực tiếp luật sư tư vấn và  để  yêu cầu  cung cấp dịch vụ. Hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: [email protected]. Chúng tôi rất mong nhận được các ý kiến đóng góp của bạn. Chúng tôi luôn mong nhận được ý kiến đóng góp của mọi người để chúng tôi ngày càng trở lên chuyên nghiệp hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của mọi người.

     Trân trọng ./.

     Liên kết ngoài tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178;
• Tư vấn pháp luật hôn nhân gia đình miễn phí 24/7: 1900.6178;
• Tư vấn pháp luật hình sự miễn phí 24/7: 1900.6178;
• Tư vấn pháp luật lao động miễn phí 24/7: 1900.6178;
• Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí 24/7: 1900.6178;
• Tư vấn pháp luật doanh nghiệp miễn phí 24/7: 1900.6178;