Việc xây dựng nhà ở là nhu cầu của mỗi cá nhân. Tuy nhiên, thông thường trước khi xây dựng nhà ở người dân cần xin cấp phép của các cơ quan có thẩm quyền, nếu không sẽ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Vậy trình tự, thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? Bài viết dưới dây sẽ Hướng dẫn trình tự, thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở cho các bạn.

1. Giấy phép xây dựng nhà ở là gì? Trường hợp nào cần xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở?

     Giấy phép xây dựng nhà ở là một loại giấy tờ pháp lý do cơ quan chức năng (thường là cục xây dựng hoặc sở xây dựng địa phương) cấp phép để cho phép việc xây dựng nhà ở hoặc thực hiện các công trình liên quan như cải tạo, sửa chữa, mở rộng hoặc nâng cấp. Giấy phép này xác nhận việc xây dựng được thực hiện theo quy đinh của phép luật và tuân thủ các tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm an toàn và an ninh cho người dân và môi trường xung quanh.

     Căn cứ theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng 2020 thì các công trình xây dựng, trong đó có bao gồm công trình là nhà ở, thì phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư. Vì vậy hầu hết các trường hợp xây dựng nhà ở sẽ cần xin cấp phép từ cơ quan có thẩm quyền, trừ các trường hợp được quy miễn giấy phép được quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng 2020 như sau:

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng; thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

• Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

2. Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở

     Thành phần hồ sơ khi xin cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được quy định tại Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, theo đó bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định

• Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình

- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình

- Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

3. Trình tự, thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở.

     Căn cứ theo Điều 102 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung bởi khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng 2020, trình tự xin cấp phép xây dựng nhà ở được tiến hành như sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

• Bước 2: Tiếp nhận, xử lý hồ sơ

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định

-  Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép

-  Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật

- Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng.

• Bước 3: Trả kết quả

     Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này. Thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo.

4. Hỏi đáp về thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở

Câu hỏi 1: Lệ phí cấp Giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ ở Hà Nội là bao nhiêu?

     Lệ phí cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng. Cụ thể, lệ phí cấp giấy phép xây dựng ở Hà Nội theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND ngày 07/7/2020 là 75.000 đồng/giấy phép.

Câu hỏi 2: Thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng được quy định như thế nào?

     Căn cứ theo Điều 103 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng 2020 thì thẩm quyền cấp phép xây dựng được quy định như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng, đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.

• Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

Câu hỏi 3: Xây dựng nhà ở không có giấy phép bị xử phạt như thế nào?

     Căn cứ theo điểm a khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định vi phạm quy định về trật tự xây dựng thì hành vi xây nhà ở không có giấy phép sẽ bị phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

     Bài viết liên quan:

• Dịch vụ kê khai hồ sơ xin cấp sổ đỏ

• Hướng dẫn về thủ tục xin cấp phép xây dựng công trình

• Mức thu lệ phí sang tên xe theo quy định hiện nay

     Để được tư vấn chi tiết về các quy định liên quan đến vấn đề  thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở, khách hàng xin vui lòng liên hệ đến tổng đài 19006500 để được hỗ trợ.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn!

Chuyên viên: Phạm Đắc Thơm