HẬU QUẢ KHI XÁC LẬP HỢP ĐỒNG MUA BÁN BỊ TÒA ÁN TUYÊN VÔ HIỆU

Câu hỏi của bạn:

     Em có vay 250 triệu của H, H có yêu cầu em phải kí hợp đồng bán nhà cho ông. Ông nói với em đây chỉ là hợp đồng mang thủ tục vay tiền. Và số tiền vay sẽ được ghi trong hợp đồng là khoản tiền đặt cọc để mua nhà. Khi nào em trả nợ xong thì ông sẽ trả lại giấy tờ nhà và huỷ hợp đồng. Vì tin lời, em đã giao giấy tờ nhà cho ông và kí hợp đồng mua bán với giá 800 triệu. Trong đó có điều khoản về đặt cọc 250 triệu. Tuy nhiên trên thực tế ông chỉ giao cho em 207,5 triệu chứ không phải là 250 triệu, vì đã trừ đi 10% ( 25 triệu) phí dịch vụ vay tiền và 7% (17,5 triệu) tiền lãi suất tháng đầu tiên.

     4 tháng sau do lãi quá cao, em không có tiền đóng lãi nên ông đe doạ lấy nhà. Do vậy, em đồng ý vay thêm tiền của ông để trả nợ trước đó. Em và ông đã kí vào biên bản bổ sung tiền đặt cọc 70 triệu nhưng thực tế ông chỉ đưa cho em 15,5 triệu. Số tiền còn lại ông nói trừ vào 3 tháng tiền lãi hết 52,5 triệu và 2 triệu tiền dịch vụ vay tiền.

     Đầu 2017, do em không có khả năng trả nợ nên ông kiện em ra TAND huyện yêu cầu em chuyển nhượng lô đất và nhà (vào thời điểm khởi kiện căn nhà có giá khoảng 8 tỉ) cho ông H với giá 800 triệu. TAND huyện đã xét xử vụ án và đưa ra bản án có nội dung tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu, do không tuân thủ hình thức luật định và xác định cả 2 bên đều có lỗi. Do vậy, mỗi bên cùng chịu 1/2 thiệt hại. Từ đó, mỗi bên cùng phải trả cho ông H 1/2 trị giá căn nhà. Luật sư cho em hỏi việc TAND đưa ra quyết định như vậy là đúng hay sai?

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự năm 2015
• Luật đất đai 2013

Nội dung tư vấn:

1. Hợp đồng mua bán bị Tòa án tuyên vô hiệu có đúng không?

     Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

     “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;      b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;      c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;      d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

     Như vậy, theo quy định của pháp luật hợp đồng mua bán nhà giữa bạn và ông H cần tuân thủ quy định về hình thức, phải công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

     Căn cứ vào Điều 116 BLDS thì hợp đồng mua bán nhà được coi là giao dịch dân sự, mà giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức là một trong các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 129 BLDS. Bên cạnh đó, Điều 407 BLDS quy định về hợp đồng vô hiệu, trong đó ghi nhận “Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”. Do đó, việc Tòa án tuyên hợp đồng mua bán giữa bạn và ông H vô hiệu là một quyết định hoàn toàn có cơ sở. [caption id="attachment_52237" align="aligncenter" width="362"] Hợp đồng mua bán bị Tòa án tuyên vô hiệu[/caption]

2. Hậu quả khi xác lập hợp đồng mua bán bị Tòa án tuyên vô hiệu

     Đối với giao dịch dân sự vô hiệu thì cần tuân thủ các quy định tại Điều 131BLDS:

     “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu      1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.      2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

     Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.      3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.      4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.      5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

     Theo đó, việc ký kết hợp đồng mua bán này sẽ được xem xét như sau:

• Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên, tức là bạn vẫn có quyền sở hữu đối với ngôi nhà của mình.
• Các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là bạn phải trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc mà trong hợp đồng ghi nhận là 320 triệu.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Như bạn trình bày là Tòa án xác định 2 bên đều có lỗi và tuyên mỗi bên chịu ½ thiệt hại, vì chúng tôi không được tiếp cận hồ sơ thực tế vụ án của bạn nên không thể khẳng định rõ ràng trong vấn đề này. Bạn cần xem xét tài liệu, chứng cứ các bên trong hồ sơ vụ án ghi nhận như nào, Tòa án căn cứ vào đâu xác định lỗi của các bên và mức chịu thiệt hại.

     Lưu ý cho bạn về thỏa thuận lãi suất trong giao dịch vay tiền giữa bạn và ông H là hoàn toàn không đúng quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 468 BLDS thì lãi suất vay do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực. Như vậy việc ông H cho bạn vay tiền với mức lãi suất 7%/tháng là hoàn toàn vượt quá mức lãi suất giới hạn theo quy định. Nếu bạn chứng minh được có giao dịch vay tiền cùng với mức lãi suất như vậy thì hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết.

     Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:

     - Lãi suất trong hợp đồng vay tiền theo luật dân sự kể từ ngày 1/1/2017

     - Giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

     Để được tư vấn chi tiết về Hậu quả khi xác lập hợp đồng mua bán bị Tòa án tuyên vô hiệu, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật dân sự 24/7: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.