GIẢI THÍCH HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ KHI CÓ ĐIỀU KHOẢN KHÔNG RÕ RÀNG

Câu hỏi của bạn:

     Chào Luật sư. Trên bản hợp đồng thuê nhà của tôi có điều khoản: “Nếu bên B kết thúc hợp đồng trước một năm cần phải báo trước ít nhất hai tháng và hỗ trợ bên A kiếm khách khác”. Cho tôi hỏi theo ngôn ngữ hợp đồng, “báo trước ít nhất hai tháng” là so với ngày kết thúc hợp đồng chính thức hay so với ngày thông báo với bên A? Do ban đầu vào tháng 7/2017 tôi có báo với bên A (báo trực tiếp tại văn phòng, không giấy tờ văn bản) sẽ kết thúc hợp đồng vào tháng 8. Sau đó tôi muốn lấy lại tiền cọc nên tháng 8/2017 tôi báo qua tin nhắn sẽ kết thúc hợp đồng vào tháng 9. Như vậy theo đúng hợp đồng tôi có được kết thúc hợp đồng theo thoả thuận để lấy lại tiền cọc được không? Xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự năm 2015

Nội dung tư vấn:

1. Quy định của pháp luật về giải thích hợp đồng

     Điều 116 BLDS quy định về giao dịch dân sự: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Như vậy, hợp đồng thuộc một trong các giao dịch dân sự được Bộ luật dân sự điều chỉnh.

     Tại Điều 121 BLDS quy định về việc giải thích giao dịch dân sự như sau:

     “1. Giao dịch dân sự có nội dung không rõ ràng, khó hiểu, được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau và không thuộc quy định tại khoản 2 Điều này thì việc giải thích giao dịch dân sự đó được thực hiện theo thứ tự sau đây:      a) Theo ý chí đích thực của các bên khi xác lập giao dịch;      b) Theo nghĩa phù hợp với mục đích của giao dịch;      c) Theo tập quán nơi giao dịch được xác lập.      2. Việc giải thích hợp đồng được thực hiện theo quy định tại Điều 404 của Bộ luật này; việc giải thích nội dung di chúc được thực hiện theo quy định tại Điều 648 của Bộ luật này.” [caption id="attachment_48759" align="aligncenter" width="443"] Giải thích hợp đồng thuê nhà khi có điều khoản không rõ ràng[/caption]

     Theo đó, việc giải thích hợp đồng sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 404 BLDS như sau:

• Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điều khoản đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng.
• Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với mục đích, tính chất của hợp đồng.
• Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng.
• Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung hợp đồng.
• Trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng.
• Trường hợp bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên kia thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia.

2. Giải thích hợp đồng thuê nhà khi có điều khoản không rõ ràng

     Hợp đồng thuê nhà là một trong các loại hợp đồng cụ thể và thông dụng hiện nay. Khi giải thích hợp đồng thuê nhà thì bạn cần căn cứ vào Điều 404 BLDS để xem xét giải quyết vấn đề. Hợp đồng có những điều khoản nội dung không rõ ràng thì không chỉ căn cứ vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong quá trình trước khi giao kết hợp đồng, khi xác lập hợp đồng và khi thực hiện hợp đồng.

     Việc bạn không hiểu điều khoản trong hợp đồng khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn quy định thời gian báo trước 2 tháng được tính từ thời điểm nào thì cần thỏa thuận, thống nhất lại rõ ràng với bên cho thuê nhà, pháp luật vẫn luôn tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Ngoài ra nếu hai bên không thể thống nhất được ý kiến chung thì còn phải căn cứ vào tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng để áp dụng, áp dụng làm sao để việc giải thích có sự logic với những điều khoản còn lại được ghi nhận trong hợp đồng.

     Vì chúng tôi không được tiếp cận hợp đồng cụ thể của bạn nên chỉ có thể đưa ra các căn cứ pháp lý dẫn chiếu để bạn xem xét áp dụng trong trường hợp của mình. Theo như bạn nói thì trên bản hợp đồng thuê nhà có điều khoản: “Nếu bên B kết thúc hợp đồng trước một năm cần phải báo trước ít nhất hai tháng và hỗ trợ bên A kiếm khách khác”; nếu như trong hợp đồng không có thêm điều khoản nào liên quan đến việc báo trước khi bên thuê nhà muốn chấm dứt hợp đồng thì theo nghĩa thông thường có thể hiểu 2 tháng này được tính kể từ khi bên thuê nhà báo cho bên cho thuê nhà (tức là bên A) và bên cho thuê nhà biết việc thông báo này.

     Nếu bên A đồng ý cho bên bạn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bạn có thể lấy lại tiền cọc theo thỏa thuận. Trường hợp bên A không đồng ý và gây khó dễ, bạn cần chứng minh được thời gian mình báo trước là đúng theo quy định trong hợp đồng, thời điểm bạn báo cho bên A tại văn phòng là có thật thông qua chứng cứ xác thực.

     Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:

• Hợp đồng thuê nhà có phải công chứng, chứng thực không?
• Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng như thế nào?

     Để được tư vấn về Giải thích hợp đồng thuê nhà khi có điều khoản không rõ ràng, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật dân sự 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.