ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT

Câu hỏi về đơn phương chấm dứt đặt cọc mua bán đất 

     Luật sư cho mình hỏi: mình có mua bán nhà qua vi bằng. Bên mua đã đặt cọc nhà và xin mượn sổ vi bằng về tham khảo lại. Nhưng khi giao nhà thì bên mua lại bảo là không mua. Đồng ý họ mất cọc đã đặt. Nhưng họ không trả sổ vi bằng lại cho mình. Luật sư cho hỏi là em có thể khiếu kiện gì bên mua được không và xin cấp lại sổ vi bằng như thế nào?

Câu trả lời về đơn phương chấm dứt đặt cọc mua bán đất

         Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về đơn phương chấm dứt đặt cọc mua bán đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về đơn phương chấm dứt đặt cọc mua bán đất như sau:

1. Căn cứ pháp lý về đơn phương chấm dứt đặt cọc mua bán đất

• Bộ luật dân sự 2015;
• Nghị định 61/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;

2. Nội dung tư vấn về đơn phương chấm dứt đặt cọc mua bán đất

     Khoản 2 điều 26 nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định:

     "2. Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải khách quan, trung thực."

     Khoản 4 điều 26 nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định: 

     "4. Vi bằng lập thành 03 bản chính: 01 bản giao người yêu cầu; 01 bản gửi Sở Tư pháp thành phố Hồ Chí Minh để đăng ký trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày lập vi bằng; 01 bản lưu trữ tại văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản công chứng." [caption id="attachment_125087" align="aligncenter" width="450"] Đơn phương chấm dứt đặt cọc mua bán đất[/caption]

     Như vậy, vi bằng là chứng thư pháp lý ghi nhận lại sự kiện, hành vi do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Vi bằng được lập thành 3 bản, bên yêu cầu giữ một bản, đăng ký ở Sở Tư pháp một bản và một bản lưu giữ tại văn phòng Thừa phát lại. Pháp luật hiện hành không có quy định về việc đăng ký cấp lại vi bằng. Bạn có thể đến văn phòng Thừa phát lại để xin cấp bản sao vi bằng đã lập. Tuy nhiên, việc bạn xin cấp bản sao vi bằng không làm mất giá trị của vi bằng bên nhận đặt cọc kia đang giữ của bạn.

     Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi ghi nhận trường hợp của bạn như sau: bạn và bên đặt cọc mua bán nhà lập vi bằng ghi nhận lại sự kiện này. Nhưng khi giao nhà thì bên mua lại bảo là không mua và đồng ý mất cọc và vẫn giữ vi bằng. Do không rõ ngoài vi bằng, hai bên có lập hợp đồng đặt cọc hay không nên chúng tôi giả định trường hợp không có hợp đồng đặt cọc chỉ có vi bằng thì vi bằng vẫn là căn cứ hợp pháp để thực hiện giao dịch đặt cọc theo quy định tại khoản 2 điều 28 nghị định 61/2009/NĐ-CP "2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật."

      Trong trường hợp này, do bên đặt cọc đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc nên sẽ phải chịu trách nhiệm mất tiền đặt cọc theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

     "2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

    Nếu hai bên đã thỏa thuận được với nhau về việc chấm dứt giao dịch dân sự đặt cọc mua bán nhà phải lập thành văn bản. Hai bên có thể đến văn phòng Thừa phát lại để ghi nhận lại sự kiện hủy hợp đồng đặt cọc và bên kia chịu mất tiền đặt cọc. Bạn không cần phải khởi kiện vì bên đặt cọc không trốn tránh nghĩa vụ. 

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Thủ tục xin cấp lại vi bằng bị mất; Luật Toàn Quốc
• Vấn đề đặt cọc trong giao kết và thực hiện hợp đồng

     Để được tư vấn chi tiết về đơn phương chấm dứt đặt cọc mua bán đất, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật dân sự 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email:lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.