Đặt cọc trong giao kết và thực hiện hợp đồng

Câu hỏi của bạn:

     Khi mua nhà tôi đã đặt cọc cho bên bán và bên bán hẹn đúng 2 tháng sau ra công chứng hợp đồng mua bán. Nhưng đến giờ đã quá hạn mà bên bán không chịu ra ký kết hợp đồng mua bán. Bên bán nói sẽ không đền hợp đồng mà chỉ trả tiền cọc thôi. Trong hợp đồng ghi rõ nếu bên bán không bán thì phải đền cọc và ngược lại. Giờ tôi phải làm sao?

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự năm 2015

Nội dung tư vấn về đặt cọc trong giao kết và thực hiện hợp đồng

     1. Đặt cọc theo quy định pháp luật

     Theo Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

     Từ khái niệm trên, đặt cọc là kết quả của sự thỏa thuận các bên mà không xuất phát từ hành vi pháp lý đơn phương nên chủ thể của đặt cọc bao giờ cũng phải có hai bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Tùy vào sự thỏa thuận của các bên và căn cứ vào thời điểm đặt cọc với thời điểm giao kết hợp đồng được bảo đảm bằng biện pháp đặt cọc để xác định mục đích của việc đặt cọc. Việc chỉ ra mục đích của đặt cọc có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của đặt cọc.

     Khác với các biện pháp bảo đảm khác, thời điểm phát sinh thỏa thuận đặt cọc có thể là trước, trong hoặc sau khi kí kết hợp đồng chính thức được thiết lập. Như vậy, đặt cọc cũng là một hình thức đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. [caption id="attachment_93493" align="aligncenter" width="420"] Đặt cọc trong giao kết và thực hiện hợp đồng[/caption]

     2. Ý nghĩa pháp lý của đặt cọc trong giao kết và thực hiện hợp đồng

     Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015: "Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

     Như vậy, xem xét trong trường hợp của bạn, khi hợp đồng mua bán ghi rõ nếu bên bán không bán thì phải đền cọc và ngược lại. Có nghĩa là, nếu bên bán (bên nhận đặt cọc) từ chối việc ký kết hợp đồng thì sẽ phải trả lại cho bạn (bên đặt cọc) tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Bạn có thể thỏa thuận yêu cầu bên bán thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của pháp luật và theo sự thỏa thuận trước đó của các bên. Trường hợp bên bán không chịu thực hiện nghĩa vụ, đồng thời bạn cảm thấy quyền lợi của mình bị ảnh hưởng thì có thể khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu giải quyết.

     Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:

• Hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng không?
• Có thể hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà được không?

     Để được tư vấn chi tiết về đặt cọc trong giao kết và thực hiện hợp đồng, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật dân sự 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc Gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail:lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.        Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.