Công chứng hợp đồng mua bán đất cần những giấy tờ gì?

Tôi làm hợp đồng mua bán đất, nhưng bên bán không có một giấy tờ gì chứng minh chủ sở hữu của lô đất...công chứng hợp đồng mua bán đất cần giấy tờ gì..

Công chứng hợp đồng mua bán đất

Câu hỏi của bạn về công chứng hợp đồng mua bán đất:

     Xin chào luật sư!

     Tôi làm hợp đồng mua bán đất, nhưng bên bán không có một giấy tờ gì chứng minh mình là chủ sở hữu của lô đất. Tuy nhiên, công chứng viên vẫn ký, đóng dấu và công chứng cho hai bên. Cho tôi hỏi Công chứng làm như vậy có vi phạm không?

     Rất mong luật sư giải đáp cho tôi. Xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư về công chứng hợp đồng mua bán đất:

     Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn về công chứng hợp đồng mua bán đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về công chứng hợp đồng mua bán đất như sau:

1. Căn cứ pháp lý về công chứng hợp đồng mua bán đất

2. Nội dung tư vấn về công chứng hợp đồng mua bán đất

     Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật đất đai. Do đó, việc mua bán, tặng cho đất đai được quy định khá chặt chẽ từ hình thức văn bản chuyển nhượng, tặng cho đến các điều kiện khác. Cụ thể, theo khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013 “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản…”. Theo đó, khi bạn mua đất của cá nhân, tổ chức  không có chức năng kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng theo quy định. Cụ thể như sau:

Công chứng hợp đồng mua bán đất

2.1. Thành phần hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán đất

     Theo luật công chứng năm 2014, việc công chứng hợp đồng, giao dịch được chia thành hai trường hợp, cụ thể như sau:

     – Trường hợp hai bên mua, bán đã soạn thảo sẵn hợp đồng được thực hiện theo điều 40 luật công chứng:

Điều 40. Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn

1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

2. Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

3. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

4. Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.

5. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

6. Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

7. Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

8. Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

    – Nếu hai bên mua bán chưa có hợp đồng chuyển nhượng thì có thể đề nghị công chứng viên soạn thảo và phải tuân thủ quy định tại điều 41 luật công chứng 2014:

Điều 41. Công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng

1. Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ theo quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 1 và khoản 2 Điều 40 của Luật này và nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch.

2. Công chứng viên thực hiện các việc quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 40 của Luật này. Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch.

3. Người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

     Như vậy, khi thực hiện việc công chứng các bên phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

Bên bán:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng – nếu là tài sản chung của vợ chồng) còn hạn sử dụng.
  • Sổ hộ khẩu.
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (Giấy đăng ký kết hôn/giấy xác nhận tình trạng độc thân)
  • Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có).

Bên mua:

  • Phiếu yêu cầu công chứng
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
  • Sổ hộ khẩu.
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (Giấy đăng ký kết hôn/giấy xác nhận tình trạng độc thân)

Công chứng hợp đồng mua bán đất

2.2. Một số lưu ý khi công chứng hợp đồng, giao dịch

     – Hợp đồng phải Được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

     – Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc. Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản không tính vào thời hạn công chứng.

    – Địa điểm công chứng: Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.

    – Chữ viết trong văn bản công chứng phải rõ ràng, dễ đọc, không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, viết đè dòng, không được tẩy xoá, không được để trống, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Thời điểm công chứng phải được ghi cả ngày, tháng, năm; có thể ghi giờ, phút nếu người yêu cầu công chứng đề nghị hoặc công chứng viên thấy cần thiết. Các con số phải được ghi cả bằng số và chữ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

    – Tiêu chuẩn của công chứng viên: Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, tuân thủ Hiến pháp và pháp luật, có phẩm chất đạo đức tốt và có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì được xem xét, bổ nhiệm công chứng viên:

  • Có bằng cử nhân luật;
  • Có thời gian công tác pháp luật từ 05 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi đã có bằng cử nhân luật;
  • Tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng  hoặc hoàn thành khóa bồi dưỡng nghề công chứng theo quy định
  • Đạt yêu cầu kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng;
  • Bảo đảm sức khỏe để hành nghề công chứng.

     Kết luận: Như vậy, việc bên bán không xuất trình bất kỳ một văn bản, tài liệu nào liên quan đến thửa đất nhưng công chứng viên vẫn ký và công chứng hợp đồng mua bán cho bạn là không đúng theo quy định của luật công chứng. Điều 71, 72 Luật Công chứng 2014 đã nhấn mạnh trường hợp công chứng viên vi phạm quy định về công chứng thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Tổ chức hành nghề công chứng vi phạm quy định của Luật công chứng thì bị xử phạt vi phạm hành chính, nếu gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

     Bài viết tham khảo:

     Để được tư vấn chi tiết về Công chứng hợp đồng mua bán đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500  để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail:  lienhe@luattoanquoc.com  Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất!

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên:Văn Chung