Công chứng hợp đồng mua bán đất

Câu hỏi của bạn về công chứng hợp đồng mua bán đất:

     Xin chào luật sư!

     Tôi làm hợp đồng mua bán đất, nhưng bên bán không có một giấy tờ gì chứng minh mình là chủ sở hữu của lô đất. Tuy nhiên, công chứng viên vẫn ký, đóng dấu và công chứng cho hai bên. Cho tôi hỏi Công chứng làm như vậy có vi phạm không?

     Rất mong luật sư giải đáp cho tôi. Xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư về công chứng hợp đồng mua bán đất:

     Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn về công chứng hợp đồng mua bán đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về công chứng hợp đồng mua bán đất như sau:

1. Căn cứ pháp lý về công chứng hợp đồng mua bán đất

• Luật công chứng năm 2014
• Luật Đất Đai 2013

2. Nội dung tư vấn về công chứng hợp đồng mua bán đất

     Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật đất đai. Do đó, việc mua bán, tặng cho đất đai được quy định khá chặt chẽ từ hình thức văn bản chuyển nhượng, tặng cho đến các điều kiện khác. Cụ thể, theo khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013 "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản...". Theo đó, khi bạn mua đất của cá nhân, tổ chức  không có chức năng kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng theo quy định. Cụ thể như sau: [caption id="attachment_195863" align="aligncenter" width="547"] Công chứng hợp đồng mua bán đất[/caption]

2.1. Thành phần hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán đất

     Theo luật công chứng năm 2014, việc công chứng hợp đồng, giao dịch được chia thành hai trường hợp, cụ thể như sau:

     - Trường hợp hai bên mua, bán đã soạn thảo sẵn hợp đồng được thực hiện theo điều 40 luật công chứng:

    - Nếu hai bên mua bán chưa có hợp đồng chuyển nhượng thì có thể đề nghị công chứng viên soạn thảo và phải tuân thủ quy định tại điều 41 luật công chứng 2014:

     Như vậy, khi thực hiện việc công chứng các bên phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

Bên bán:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng - nếu là tài sản chung của vợ chồng) còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (Giấy đăng ký kết hôn/giấy xác nhận tình trạng độc thân)
• Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có).

Bên mua:

• Phiếu yêu cầu công chứng
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (Giấy đăng ký kết hôn/giấy xác nhận tình trạng độc thân)

2.2. Một số lưu ý khi công chứng hợp đồng, giao dịch

     - Hợp đồng phải Được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

     - Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc. Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản không tính vào thời hạn công chứng.

    - Địa điểm công chứng: Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.

    - Chữ viết trong văn bản công chứng phải rõ ràng, dễ đọc, không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, viết đè dòng, không được tẩy xoá, không được để trống, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Thời điểm công chứng phải được ghi cả ngày, tháng, năm; có thể ghi giờ, phút nếu người yêu cầu công chứng đề nghị hoặc công chứng viên thấy cần thiết. Các con số phải được ghi cả bằng số và chữ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

    - Tiêu chuẩn của công chứng viên: Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, tuân thủ Hiến pháp và pháp luật, có phẩm chất đạo đức tốt và có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì được xem xét, bổ nhiệm công chứng viên:

• Có bằng cử nhân luật;
• Có thời gian công tác pháp luật từ 05 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi đã có bằng cử nhân luật;
• Tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng  hoặc hoàn thành khóa bồi dưỡng nghề công chứng theo quy định
• Đạt yêu cầu kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng;
• Bảo đảm sức khỏe để hành nghề công chứng.

     Kết luận: Như vậy, việc bên bán không xuất trình bất kỳ một văn bản, tài liệu nào liên quan đến thửa đất nhưng công chứng viên vẫn ký và công chứng hợp đồng mua bán cho bạn là không đúng theo quy định của luật công chứng. Điều 71, 72 Luật Công chứng 2014 đã nhấn mạnh trường hợp công chứng viên vi phạm quy định về công chứng thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Tổ chức hành nghề công chứng vi phạm quy định của Luật công chứng thì bị xử phạt vi phạm hành chính, nếu gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

     Bài viết tham khảo:

• Thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu mới nhất
• Mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai
• Hướng dẫn kê khai thuế phi nông nghiệp mẫu 01/TK-SDDPNN
• Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2020

     Để được tư vấn chi tiết về Công chứng hợp đồng mua bán đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500  để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail:  [email protected]  Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất!

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên:Văn Chung