Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề sang tên sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề sang tên sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ Luật dân sự 2015;
• Luật đất đai 2013;
• Luật hôn nhân và gia đình 2014;

1. Sang tên sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng được hiểu như thế nào?

     Theo quy định tại Điều 317 BLDS 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

     Hiện nay, việc dùng tài sản như đất đai, nhà cửa, ô tô... để thế chấp đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay với bên cho vay đã không còn xa lạ. Bởi ưu điểm của hình thức này là bên thế chấp chỉ bàn giao giấy tờ về quyền tài sản cho bên kia mà không phải bàn giao tài sản. Do đó, bên thế chấp vẫn được sử dụng tài sản của mình, đồng thời vẫn có thể đảm bảo nghĩa vụ với bên nhận thế chấp.

     Vậy trong trường hợp thế chấp sổ đỏ để vay vốn tại ngân hàng sau đó muốn chuyển nhượng sang tên sổ đỏ đó cho người khác có được không? Việc sang tên sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng có thể thực hiện được không?

2. Làm thế nào để sang tên sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định trong Bộ luật dân sự như sau:

Đồng thời khoản 4 và khoản 5 điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: 

     Căn cứ quy định trên thì trong quá trình thế chấp tài sản, bên thế chấp sẽ không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Do đó, trong trường hợp này, bạn và vợ của bạn muốn thỏa thuận tài sản chung của hai vợ chồng thành tài sản riêng của một mình bạn thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng.

     Tuy nhiên trên thực tế, vì liên quan đến khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nên không phải mọi ngân hàng đều đồng ý cho các bên được tặng cho tài sản thế chấp.

     Nếu ngân hàng đồng ý, có thể ký văn bản thỏa thuận 3 bên giữa bạn, vợ bạn và ngân hàng. Sau đó bạn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền.

     Nếu ngân hàng không đồng ý, bắt buộc bạn phải đợi đến khi thực hiện xong nghĩa vụ với ngân hàng, xóa đăng ký thế chấp và tiến hành thỏa thuận tài sản chung của vợ chồng.

3. Thủ tục sang tên sổ đỏ tài sản chung của vợ chồng thành tài sản riêng

     Trong trường hợp ngân hàng chấp nhận việc sang tên sổ đỏ đối với tài sản đang thế chấp hoặc sau khi bạn thực hiện xong nghĩa vụ với ngân hàng thì thủ tục sang tên sổ đỏ từ tên hai vợ chồng thành tên một mình bạn được thực hiện như sau:

Bước 1: Lập văn bản thỏa thuận tài sản chung vợ chồng có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền

     Để công chứng, chưng thực văn bản thỏa thuận tài sản chung của vợ chồng, cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng, chứng thực;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn/ Bản án, quyết định ly hôn;
• Giấy tờ tùy thân của các bên: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu;
• Bản dự thảo văn bản thỏa thuận (nếu có);

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ sang tên

     Người thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cần phải chuẩn bị một hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
• Văn bản thỏa thuận đã được công chứng, chứng thực
• Giấy tờ tùy thân của cả hai bên: Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, bản án/ quyết định ly hôn...
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Bước 3: Nộp hồ sơ

     Người thực hiện thủ tục sang tên nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả.

• Về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong trường hợp thỏa thuận tài sản chung của vợ chồng sẽ được miễn;
• Về các loại lệ phí địa chính: do địa phương nơi có đất quy định cụ thể.

Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định:

     Theo thông tin bạn cung cấp, chồng bạn mua một mảnh đất vào tháng 6/2020 và đến tháng 10/2020 thì vợ chồng bạn kết hôn, do đó, đây được xác định là tài sản hình thành trước khi kết hôn.

     Căn cứ theo quy định trên, tài sản hình thành trước khi kết hôn là tài sản riêng của chồng bạn.

     Mặc dù chồng bạn có hứa rằng sau này sẽ cho bạn cùng đứng tên để có quyền với mảnh đất đó, nhưng việc đó chưa được thực hiện. Mà theo quy định, mọi sự thỏa thuận, tặng cho, chuyển nhượng... tài sản là quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Nên việc chồng bạn hứa cho bạn đứng tên chưa có giá trị pháp lý, do vậy, quyền sử dụng mảnh đất vẫn được xác định là tài sản riêng của chồng bạn, bạn không có quyền với mảnh đất đó.

     Và theo đó, khi chồng bạn muốn bán mảnh đất này cũng không cần có sự đồng ý cũng như chữ ký của bạn, chồng bạn có thể toàn quyền định đoạt việc mua bán.

Chuyên viên: Hạnh Dung