THỨ TỰ ƯU TIÊN THANH TOÁN GIỮA CÁC BÊN CÙNG NHẬN TÀI SẢN BẢO ĐẢM NHẬN TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Kiến thức của bạn

     Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào

Kiến thức của Luật sư

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Nghị định 163/2006/NĐ- CP quy định về giao dịch bảo đảm.

Nội dung tư vấn:

     Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

     1. Một số quy định chung về tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất được sử dụng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

     Một là, Việc sử dụng quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm- giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất- là một trong số các quyền của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được trở thành đối tượng hợp pháp trong giao dịch bảo đảm khi nó đảm bảo các điều kiện cơ bản tại khoản 1 điều 188 luật đất đai, gồm:

• Có Giấy chứng nhận
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Hai là, Hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật (khoản 3 điều 167 luật đất đai) và phải được đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (đăng ký thế chấp, khoản 5, điều 95 luật đất đai và khoản 3 điều 188 luật đất đai). Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đã được ký kết hợp pháp, đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được ghi nhận vào sổ địa chính (khoản 3 điều 188)

     Ba là, khi có nhiều hơn một bên cùng nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì tất cả các giao dịch bảo đảm được ký kết giữa các bên đều phải tuân thủ các quy định chung nêu trên. Đồng thời phải đảm bảo đủ điều kiện được quy định tại điều 296 Bộ luật dân sự gồm:

• Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
• Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.
• Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thỏa thuận khác.

     Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn. [caption id="attachment_51195" align="aligncenter" width="375"] Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất[/caption]

     2. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

     Một là, Khoản 2 điều 58 nghị định 163/2006/NĐ- CP quy định nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm khi tài sản đó được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ là: “2. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.”

     => Có hai bước xử lý:

• Bước 1: theo thỏa thuận của các bên trong giao dịch (bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm)
• Bước 2: không thỏa thuận được thì bán đấu giá tài sản.

     Hai là, Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được việc xử lý tài sản bảo đảm như thế nào mà phải tiến hành bán đấu giá tài sản thì thứ tự ưu tiên thanh toán được thực hiện theo quy định cụ thể như sau.

     Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 6 nghị định 163/2006/NĐ- CP quy định  thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

• Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng; cái nào xác lập trước thì thực hiện trước, xác lập sau thì thực hiện sau.
• Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
• Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
• Tuy nhiên, thứ tự ưu tiên thanh toán quy định nêu trên (khoản 1 điều 308) có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.

     Một số bài viết cùng chuyên mục

     Thế chấp quyền sử dụng đất đã được thế chấp có được không?

     Thế chấp quyền sử dụng đất có phần diện tích sử dụng chung

     Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ như thế nào?

     Trên đây là ý kiến tư vấn pháp luật của chúng tôi về Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Nếu còn bất cứ vướng mắc nào, bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật dân sự miễn phí 24/7: 19006500 để gặp trực tiếp luật sư tư vấn và  để  yêu cầu  cung cấp dịch vụ. Hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi rất mong nhận được các ý kiến đóng góp của bạn. Chúng tôi luôn mong nhận được ý kiến đóng góp của mọi người để chúng tôi ngày càng trở lên chuyên nghiệp hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của mọi người.

     Trân trọng ./.

     Liên kết ngoài tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178;
• Tư vấn pháp luật hôn nhân gia đình miễn phí 24/7: 1900.6178;
• Tư vấn pháp luật hình sự miễn phí 24/7: 1900.6178;
• Tư vấn pháp luật lao động miễn phí 24/7: 1900.6178;
• Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí 24/7: 1900.6178;
• Tư vấn pháp luật doanh nghiệp miễn phí 24/7: 1900.6178;