ĐÒI LẠI TIỀN ĐẶT CỌC MUA NHÀ ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: ngày 03/01/2017 tôi có đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng cho bên bán để mua nhà đất tại thành phố B. Tuy nhiên, vì lý do khách quan (tôi chưa huy động được đủ số tiền để mua đất), nên vào ngày 04/01/2017 tôi có thông báo cho bên bán về việc tôi không thể đủ tiền mua đất và nhà trên. Ngày 05/01/2018 tôi có gặp bên bán để bàn việc nhận lại số tiền cọc tôi đã đặt vì nhận thấy:

     1. Trong nội dung biên bản không nói về việc BỊ MẤT TIỀN CỌC.

     2. Xét thấy bên bán cũng chưa bị thiệt hại gì về việc tôi không mua (vì mới sau 01 ngày).

     Nhưng bên bán không đồng ý trả lại cho tôi số tiền trên. Vì vậy, Tôi xin nhờ Quý Luật sư tư vấn giúp tôi:

     - Tôi có thể kiện bên A để lấy lại tiền cọc hay không (toàn bộ hoặc một phần)?

     - Nếu bên A không trả tôi thì có bị coi là chiếm đoạt tài sản không?

     Rất mong được sự phản hồi từ Quý Luật sư, tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về vấn đề đòi lại tiền đặt cọc mua nhà đất chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự năm 2015

Nội dung tư vấn về đòi lại tiền đặt cọc mua nhà đất:

1. Quy định của pháp luật về đặt cọc

     Theo quy định của pháp luật dân sự 2015 đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm giao dịch. Biện pháp bảo đảm giao dịch được hiểu là việc ký kết một số loại hợp đồng phụ nhằm đảm bảo các bên sẽ phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo đúng hợp đồng chính đã ký kết. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, tài sản hoặc vật có giá trị trong một khoảng thời gian để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Với ý nghĩa góp phần đảm bảo cho hợp đồng chính sẽ được thực hiện, hợp đồng đặt cọc được được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

     "1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

     2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác." [caption id="attachment_70906" align="aligncenter" width="390"] Đòi lại tiền đặt cọc mua nhà đất[/caption]

2. Đòi lại tiền đặt cọc mua nhà đất có được không?

     Theo thông tin mà bạn cung cấp cho chúng ở trên và kèm theo biên bản thỏa thuận về việc bạn đặt cọc với bên bán thì có thể xác định được bạn là bên đặt cọc, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

     Thứ nhất, việc ký kết hợp đồng đặt cọc về bản chất là sự bảo đảm của các bên thực hiện các nghĩa vụ đã thỏa thuận với nhau trong nhằm đảm bảo cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất được thực hiện. Để các bên không vi phạm nghĩa vụ thực hiện theo đúng những gì ký kết tại hợp đồng chính.

     Thứ hai, với ý nghĩa nhằm đảm bảo cho việc hợp đồng chính sẽ được thực hiện thì pháp luật có quy định cụ thể về các trường hợp như sau:

     Trường hợp 1: Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện.

     Với mục đích ban đầu của việc ký kết hợp đồng đặt cọc là để các bên có thể giao kết, thực hiện hợp đồng chính nay đã đạt được thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền, điều này là do sự thỏa thuận của các bên. Áp dụng đối với trường hợp của bạn thì việc bạn ký kết biên bản thỏa thuận về việc bạn đặt cọc 50.000.000 đồng để mua nhà đất thì khi bạn giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất đối với bên bán thì bạn có thể nhận lại số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng hoặc là trừ vào số tiền 2.150.000.000 đồng (tiền mua nhà đất) như bạn có đề cập trong biên bản thỏa thuận về việc đặt cọc mà bạn đã gửi cho chúng tôi.

     Trường hợp 2: Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng.

     Với việc bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chính thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc để đảm bảo cho những thiệt hại mà bên nhận đặt cọc có thể gánh chịu như để mất những cơ hội giao kết hợp đồng khác trong khi đã ký đặt cọc với bên đặt cọc. Trong trường hợp của bạn thì bạn không thể đòi lại tiền đặt cọc mua nhà đất là 50.000.000 đồng bởi lẽ bạn là bên đặt cọc và đã không giao kết, thực hiện hợp đồng chính là mua bán nhà đất nên số tiền đó sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (trừ trường hợp trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về việc sẽ trả lại tiền đặt cọc cho bên đặt cọc nếu không giao kết thì lúc này bên đặt cọc mới có thể lấy lại khoản tiền đã đặt cọc đó - mà trong biên bản thỏa thuận bạn gửi cho chúng tôi thì không có thỏa thuận này). 

     Trường hợp 3: Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng.

     Việc sử dụng biện pháp bảo đảm trong ký kết hợp đồng chính là nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên. Do đó, việc vi phạm giao kết trong hợp đồng đặt cọc của bên nhận đặt cọc sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc ngoài ra còn phải chịu một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (hình thức phạt cọc) nếu trong hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận về việc miễn phạt cọc. Như vậy, so với bên đặt cọc thì bên nhận đặt cọc khi từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu thêm một khoản phạt cọc có giá trị tương đương với tài sản đặt cọc.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về vấn đề đòi lại tiền đặt cọc mua nhà đất. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./