Đòi lại tiền đặt cọc khi từ chối giao kết hợp đồng mua bán đất

08:05 10/08/2019

Đòi lại tiền đặt cọc...Theo quy định tại Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013...việc xử lý tài sản đặt cọc trước hết được thực hiện theo...

Đòi lại tiền đặt cọc khi từ chối giao kết hợp đồng mua bán đất
Đòi lại tiền đặt cọc
Pháp luật dân sự
19006500
Tác giả:
Đánh giá bài viết

ĐÒI LẠI TIỀN ĐẶT CỌC KHI TỪ CHỐI GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

Chào luật sư, tôi có định mua 1 lô đất với giá 1 tỷ 3, đã đặt cọc 30 triệu qua chuyển khoản ngân hàng. Nhưng sau đó bên bán yêu cầu tôi ra công chứng hợp đồng mua bán lô đất đó với giá chỉ 100 triệu (thay vì 1 tỷ 3). Tôi không đồng ý và muốn hủy giao dịch và muốn lấy lại tiền cọc nhưng bên bán không chịu. Xin hỏi tôi có cách nào thông qua ngân hàng hay chính quyền để lấy lại tiền cọc không? Hơn nữa, tôi biết theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 thì “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vậy trong trường hợp của tôi thì giấy đặt cọc chỉ là chữ ký của 2 người, không có công chứng thì cho hỏi có thể dựa vào điểm này để đòi lại tiền cọc không? Xin cảm ơn. <[email protected]>

Câu trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2015
Luật Đất đai 2013

Nội dung tư vấn: Đòi lại tiền đặt cọc khi từ chối giao kết hợp đồng mua bán đất.

Hợp đồng mua bán đất

Theo quy định tại Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải được công chứng. Và hợp đồng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng.

Trong trường hợp của bạn, hợp đồng chưa được công chứng nên chưa có hiệu lực, nay bạn không muốn giao kết hợp đồng này nữa thì tài sản đặt cọc sẽ được xử lý.

Xử lý tài sản đặt cọc

Pháp luật hiện hành không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải được công chứng. Do đó, việc xử lý tài sản đặt cọc trước hết được thực hiện theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc. Nếu các bên không có thỏa thuận thì sẽ xử lý theo quy định pháp luật. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 238 Bộ luật Dân sự 2015:

"2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Do bên bán yêu cầu bạn ra công chứng hợp đồng mua bán lô đất đó với giá chỉ 100 triệu (thay vì 1 tỷ 3) nên bạn mới không đồng ý và muốn hủy giao dịch. Đây là hành vi gian dối nên lý do bạn không đồng ý giao kết hợp đồng là hoàn toàn chính đáng, và lỗi là do bên bán. Do đó bên bán phải trả lại tài sản đặt cọc cho bạn.

Như vậy, trước hết bạn nên thỏa thuận lại với bên bán về việc trả lại tiền đặt cọc. Nếu bên bán vẫn không chịu thì bạn có thể khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Bài viết tham khảo:

Để được tư vấn chi tiết đòi lại tiền đặt cọc khi từ chối giao kết hợp đồng mua bán đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: l[email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Gọi cho luật sư