XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Câu hỏi của bạn về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản:

Luật sư cho tôi hỏi việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản được quy định như thế nào. Xin cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản:

Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về xử lý tài sản là bất động sản như sau:

1. Cơ sở pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản:

• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015
• Nghị định 163/2006 NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

2. Nội dung tư vấn về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản:

    Trong Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, cá nhân, pháp nhân có quyền thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản của mình. Bộ Luật đã giúp cho mọi người tăng thêm quyền đối với tài sản do mình sở hữu. Và ở đây, tài sản bảo đảm là bất động sản luôn là vấn đề tạo ra nhiều những bất cập trong việc xử lý cũng như thẩm định, kiểm tra về tính hợp pháp của nhà ở, đất ở. Do vậy, vấn đề bạn đang thắc mắc cũng là một trong những vấn đề chung được nhiều người quan tâm trong bối cảnh hiện nay. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn cụ thể như sau:

2.1 Bất động sản là gì?

      Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 107 Bộ Luật dân sư 2015:

[symple_box color="gray" fade_in="false" float="center" text_align="left" width="20"]

Điều 107. Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.[/symple_box]

    Như vậy, ở đây bất động sản được quy định là đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai đồng thời là những tài sản gắn liền với đất đai mà không thể tách rời. Chúng ta cần phân biệt rõ bất động sản và động sản. Tuy có vẻ gần giống nhau về cách đọc nhưng động sản là những thứ có thể di chuyển được, chẳng hạn: máy bay, tàu, ô tô, các thiết bị điện tử....

2.2. Trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm

     Về việc đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tại Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm như sau:

[symple_box color="gray" fade_in="false" float="center" text_align="left" width="20"]

Điều 12. Đăng ký giao dịch bảo đảm

1. Các trường hợp phải đăng ký bao gồm:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;

c) Thế chấp tàu bay, tàu biển;

d) Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.

2. Các giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.

3. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.[/symple_box]

    Như vậy trong trường hợp bạn nêu, bất động sản thuộc trường hợp phải đăng ký, thủ tục đăng ký sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

2.3. Các quyền đối với bất động sản

Quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013:

[symple_box color="gray" fade_in="false" float="center" text_align="left" width="20"]

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này (...) [/symple_box]

Theo quy định trên, người sử dụng đất được thực hiện các quyền liên quan đến tài sản chính mình đang sử dụng là đất ở, nhà ở. Tại đây, người sử dụng đất có quyền thế chấp tài sản này theo quy định của pháp luật.

2.3.1 Thế chấp tài sản là bất động sản

Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). (...)  [/symple_box]

     Người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình (ở đây sẽ là bất động sản) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Trong trường hợp, bên thế chấp không đủ khả năng chi trả hay thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận như các bên đã cam kết bằng văn bản thì bên thế chấp có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với bên nhận thế chấp theo thỏa thuận trước đây của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
[caption id="attachment_199013" align="aligncenter" width="500"] Xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản[/caption]

 2.4. Xử lý tài sản bảo đảm

2.4.1. Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm trong các trường hợp sau:

[symple_box color="gray" fade_in="false" float="center" text_align="left" width="20"]

Điều 56. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

4. Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.[/symple_box]

    Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên còn lại có quyền được xử lý tài sản bảo đảm của bên buộc thực hiện nghĩa vụ. Điều này tạo ra trách nhiệm ràng buộc lẫn nhau đối với các bên và hạn chế rủi ro cho bên nhận thế chấp, cầm cố. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ gây sức ép, khó khăn, chống đối việc thu giữ tài sản của bên nhận thế chấp sẽ được quy định như sau:

[symple_box color="gray" fade_in="false" float="center" text_align="left" width="20"]

Điều 63. Thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý (...)

5. Trong quá trình tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, nếu bên giữ tài sản bảo đảm có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác thì người xử lý tài sản bảo đảm có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm.[/symple_box]

2.4.2. Xử lý tài sản bảo đảm trong việc cầm cố, thế chấp 

Điều 303 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

[symple_box color="gray" fade_in="false" float="center" text_align="left" width="20"]

Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác (...)[/symple_box]

[caption id="attachment_198907" align="aligncenter" width="652"] Xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản[/caption]

2.4.3 Thời hạn xử lý tài sản bảo đảm

      Theo Điều 62 Nghị định 163/2006/ND-CP giao dịch bảo đảm

[symple_box color="gray" fade_in="false" float="center" text_align="left" width="20"]

Điều 62. Thời hạn xử lý tài sản bảo đảm

Tài sản bảo đảm được xử lý trong thời hạn do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì người xử lý tài sản có quyền quyết định về thời hạn xử lý, nhưng không được trước bảy ngày đối với động sản hoặc mười lăm ngày đối với bất động sản, kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định này.[/symple_box]

    Như vậy, dựa theo Điều 303 Bộ Luật dân sư 2015, bên nhận bảo đảm có các quyền bán đấu gái tài sản, tự bán tài sản, nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và một số phương thức khác. Đồng thời việc này phải được thực hiện trong khoảng thời gian nhất định theo Điều 62 Nghị định 163/2006/NĐ–CP giao dịch bảo đảm.

2.4.4. Thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm

 Khoản 1 Điều 61 Nghị định 163/2016/ND- CP giao dịch bảo đảm

[symple_box color="gray" fade_in="false" float="center" text_align="left" width="20"] 

Điều 61. Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

1. Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, người xử lý tài sản phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận bảo đảm khác theo địa chỉ được lưu giữ tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (...) [/symple_box]

2.5. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm

     Theo Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ - CP về giao dịch bảo đảm

[symple_box color="gray" fade_in="false" float="center" text_align="left" width="20"] 

Điều 58. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm

1. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật.

2. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

3. Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định này.

4. Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác.

5. Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.[/symple_box]

     Như vậy, dựa trên các căn cứ đã nêu, trên là một  số phương thức về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản. Luật toàn quốc hi vọng sẽ giúp bạn có thể giải quyết vấn đề đang thắc mắc. Để tham khảo các bài viết tương tự, xin vui lòng truy cập đường dẫn phía bên dưới.

Bài viết tham khảo:

• Cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn là như thế nào?
• Quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

       Để được tư vấn chi tiết về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Việt Anh